2004/08/06

De: TAF - "CMP" 

N'O Comércio do Porto:
Sindicância na Câmara do Porto aponta sugestões para melhor funcionamento.

No Jornal de Notícias:
Ilegalidade na fiscalização não surpreende autarcas.

2004/08/05

De: Cristina Santos - "Todos têm razão..." 

"...mas há que continuar"

O que seria ideal seria manter para a SRU os pressupostos iniciais de entidade reguladora, optimizadora e diligente no processo de reabilitação da Baixa Portuense.

O que os representantes da SRU têm defendido, nos seus debates e apresentações, é essencialmente o fim da especulação imobiliária, o aproveitamento dos recursos, o equilíbrio do mercado etc.

O aumento do preço dos imóveis, pode redireccionar o mercado para o Arrendamento, que por si, pode originar a conservação e a reabilitação urbana, no entanto os preços actuais das rendas livres deveria baixar consideravelmente no Porto, para assim poder concorrer com o mercado periférico, aplicando-se a mesma medida à compra e venda de imóveis.

Pelo que segundo a retórica dos representantes da SRU os preços não poderão ser especulativos.

No entanto mantém-se a questão da falta de Orçamento, levantamento de necessidades, projectos de intervenção/aplicação conclusivos quanto ao tipo de reabilitação a realizar.

Ou seja face aos custos e perspectivas de investimento, documento que ainda não conhecemos, teremos que optar ou por aproveitar o máximo possível (economizar e salubrificar) ou intervir profundamente e atirar para valores incomportáveis para o investidor privado. Das ultimas noticias governamentais depreende-se que optaremos pela ultima opção, sendo o investidor privado comparticipado, não só com índices de construção, mas talvez com alguns fundos perdidos, isenção de taxas etc.

As negociações com os proprietários foram raras, inclusive nos contactos, o projecto SRU foi apresentado a agentes económicos, Engenheiros, Arquitectos, Empreiteiros, Cooperativas, promotores imobiliários etc. A SRU espera que estes agentes cativem o interesse dos proprietários ou então nem conta com os proprietários.

Fala-se que o modelo adoptado veio da vizinha Espanha, mas como em Portugal ainda não conhecemos o verdadeiro modelo interventivo (só legislação) não tecemos comparações.

Claro que o projecto conjunto de reabilitação deve passar pela «contestação» dos principais interessados, mas isso é um pormenor que se tende a guardar para o fim, não sabemos à data se os proprietários estão ou não interessados.

Prevemos porém que com a nova Lei do arrendamento que permite uma actualização de rendas, talvez a maioria dos proprietários opte por realizar obras que a sua capacidade financeira permita executar, e tente aumentar o valor das rendas sem grandes ou imediatos investimentos.

Sabemos também que ao fim de 20 anos sem rendimentos imobiliários e com idades compreendidas entre 50 e 80 anos, os proprietários e caso não obtenham apoio financeiro público talvez se aliem pela primeira vez aos inquilinos em oposição à autoridade SRU.

Contudo a reabilitação é urgente, necessária, impreterível e portanto tem que prosseguir, todas as grandes intervenções causam mazela aos envolvidos, mas de há muito tempo que se alerta e se prevêem estas questões, pelo que quem não se soube adaptar terá que fazer agora um esforço em prol do seu próprio beneficio futuro.

Em Portugal o Povo é o ultimo a ter conhecimento dos processos e dos estudos é natural que a SRU até já tenha um plano aplicativo da estratégia definida e nos desconheçamos, também se não tiver copia um (PDM) há desculpem não é PDM, um projecto interventivo doutro Pais qualquer, e as coisas não serão muito diferentes, caso a farda seja maior que o corpo depois das Eleições fazem-se umas costuras. Importante é seguir em frente sem medo. Com a actual capacidade politica o melhor mesmo é contestar para alertar, mas deixar prosseguir, caso contrario estagnamos.

Cristina Santos

De: TAF - "Notícias" 

Tenho estado fora e por isso o blog ressente-se um pouco.
Aqui vão links para notícias que ainda nem tive tempo de ler mas que parecem ter interesse:
- no Público 1:
- no Público 2
- no Comércio

De: Alexandre Burmester - "A imaginação ao poder..." 

Vou repetir o que já me fartei de dizer aqui.
A Reabilitação da Baixa, não pode ser restaurar edifícios, ou espaços públicos, e voltar a repetir as mesmas soluções existentes. Isto é, não pode voltar a colocar as mesmas pessoas, e as mesmas formas de usos, e apenas querer melhorar as suas condições.

Essa solução já se experimentou, levou e leva apenas a um melhoramento pontual. Passados uns anos estaremos de novo a falar de nova reabilitação. Pessoas e usos envelhecem, e o que sucedeu à baixa, foi este mesmo envelhecimento, embebido na paralisia política da manutenção de velhas leis.

A solução de Reabilitação da baixa, passará sobretudo, por reinterpretar a cidade, as suas vivências e os seus espaços, e criar condições de se poder inventar novas soluções e consequentemente novos usos.

Caberá às entidades competentes e públicas, promoveram acções de "influência", criar instrumentos de regulação e de licenciamento, capazes de motivar as pessoas, o mercado, e gerar a apetência dos privados.

Caberá a todos, ter a imaginação (o que não falta), se lhes forem dadas as condições para que possam levar a cabo as acções de transformação.

Não tenhamos preconceitos nem paternalismos, não interessa saber se as casas serão mais caras ou mais baratas, se serão ricos ou pobres, ou se terão condições de habitabilidade igual a outras zonas da cidade. Serão obrigatoriamente diferentes, tal como é este espaço urbano, e assim serão os seus utentes,

Teremos que reconstruir o velho casco, mas fazer cidade nova.

Alexandre Burmester

De: Giorgio Carlo Guazzo - "Debate sobre a baixa do Porto" 

Caros amigos do Porto,

Temos acompanhado com interesse as dúvidas e opiniões do vosso blogue desde que o descobrimos há dois meses atrás. Temos também acompanhado com muita atenção, devido aos nossos interesses de investigação, a evolução da forma de pensar dos diversos decisores políticos, as informações e todas as questões que têm surgido sobre a reabilitação do edificado e a revitalização urbana da Baixa da cidade do Porto.
Um maior interesse começou com uma notícia do jornal Expresso de 19 de Outubro de 2002, na qual o Presidente da CM do Porto propunha a "requalificação urbana a custo zero para os munícipes", para a qual se previa a "criação de uma empresa de capitais públicos (do género das sociedades gestoras do Porto 2001 ou da Expo-98) a quem caberá a elaboração de planos, submetidos a aprovação camarária e, por fim, apresentados aos potenciais investidores."

Depois de muita informação acumulada e diversificada ao longo deste tempo, surpreendeu-nos a notícia do Público do passado Sábado (31 de Julho) - "Governo liberta 3,6 milhões para o Porto Vivo". Sublinhou Joaquim Branco: "Aberta essa porta, a Porto Vivo poderá participar activamente na reabilitação. Recorremos ao endividamento bancário e, uma vez feita a reabilitação, alienamos os prédios e devolvemos o dinheiro ao banco".
Sentimo-nos mais descansados no dia seguinte quando vimos outra notícia no JN - "No entanto, Rui Rio sublinha que o investimento na recuperação do edificado será, sobretudo, privado. A comparticipação pública é no capital social, que financiará todos os estudos e o funcionamento da sociedade."

Depois de passados quase dois anos, gostaríamos de compartilhar convosco algumas questões que continuamos sem resposta:

- Acerca da clarificação do papel dos agentes públicos e dos agentes privados neste processo temos ainda algumas questões: A SRU Porto Vivo, sendo uma sociedade anónima, terá um papel de agente público (incentivador, regulador de mercado e optimizador de externalidades) ou de agente privado (investidor no mercado)? A SRU funcionará no mercado imobiliário em concorrência com os promotores privados? Se vai até ao fim na promoção - que tipo de preços vai praticar - de mercado ou de apoio à habitação social? Como têm sido conduzidas as negociações com os proprietários, os potenciais investidores e os outros agentes interessados neste processo? A SRU tem liberdade negocial e procura investidores de acordo com o interesse público das intervenções, mas dado o estado em que se encontra a Baixa do Porto, não serão quase todas as intervenções de interesse público?

- Acerca do modelo da SRU e dos "projectos-piloto" que se vão brevemente iniciar outras questões se nos levantam: Sabendo que existem experiências de mais de vinte anos nos países mais desenvolvidos em processos de reabilitação e revitalização urbana, qual é o modelo mais próximo ao que está a ser experimentado? Seguir alguns ensinamentos dos muitos casos da Europa e EUA não auxiliará a minimizar falhas e potenciar as vantagens do processo? Lembremos, apesar de não ser um bom exemplo para o Porto, o processo de promoção do tristemente célebre World Trade Center no final dos anos sessenta que contribuiu para a revitalização do "Lower Manhattan" de Nova York. Muitos combates ao "efeito donut" das cidades têm sido levados a cabo desde os anos oitenta, qual é o modelo mais próximo do que está a ser experimentado? Não parece ser o modelo espanhol já implementado em algumas cidades (Ver, por exemplo, o caso da Sociedade Municipal de Reabilitação Urbana de Saragoça. O que vai fazer a SRU no que diz respeito a medidas de revitalização do centro do Porto? Qual é o seu orçamento para essas medidas? O que quer dizer a SRU com a informação de que os processos administrativos de licenciamento de obras de reabilitação vão ser mais céleres ou ágeis - os outros não poderiam o ser também?

- Acerca dos meios de estimular a reabilitação do edificado, as principais questões são: Onde estão organizadas eficazmente as diferentes regulamentações sobre apoios das diferentes formas possíveis de intervenção dos agentes privados no mercado da reabilitação urbana? Quais são os incentivos fiscais e financeiros para os casos de reabilitação de edifícios sem arrendatários? Por exemplo, onde está a prometida canalização para apoio à reabilitação urbana das bonificações de juros ao crédito à habitação?

- Acerca do estudo estratégico em elaboração desde Fevereiro pela Faculdade de Engenharia ainda temos poucas questões: Não deveria este estudo ter sido encomendado um ano e meio antes? De que formas estão a ser aproveitados os muitos estudos anteriores sobre a Baixa? A formulação da estratégia não deveria passar mais por participação dos interessados e por preparação de processos do que por planos elaborados por entidades externas à intervenção? Onde está a clara definição e quantificação dos objectivos a atingir com a intervenção no edificado?

Porque não dedica a SRU os seus investimentos aos edifícios da própria Câmara que estão desocupados ou de que é senhorio? Porque não começar por definir estrategicamente quais são os conjuntos de edifícios que ficarão para o mercado e as áreas que ficam para habitação social, tendo em conta os dados existentes sobre a sua ocupação (um processo necessariamente dinâmico dado o estado da informação)? Nessa reabilitação de conjuntos edificados (unidades de intervenção), não será complicado separar a elaboração do plano de intervenção (documento estratégico) e a escolha dos investidores (quando a iniciativa parte sem o apoio dos proprietários, como parece que serão a maioria dos casos)? Não haverá falhas de ligação entre o plano da intervenção e o mercado?

Parece-nos que uma clara definição do que cada tipo de agente económico-social poderá vir a fazer pela reabilitação e revitalização da baixa portuense seria muito útil. Lamento o meu estado de tanta dúvida e desejo umas boas férias a todos.

Giorgio Carlo Guazzo

(Arquitecto - Universidade "La Sapienza" de Roma;
Pós-graduação em Metodologias de Intervenção no Património Arquitectónico na FAUP e aluno de Doutoramento na mesma Faculdade)

(E-mail: [email protected]).

2004/08/04

De: Cristina Santos - "REABILITAÇÃO DA BAIXA É POSSIVEL" 

A Baixa à 40 anos atrás não dispunha de apartamentos para alugar, mas sim quartos vãos de escada, sofria portanto de sobrelotação indevida. O preço dos edifícios era suportado por um «sub-aluga», não era barato, mas tudo isto se deu pelo abandono dos industriais que se deslocaram para a Foz ou outras zonas. A disposição dos interiores era caótica, com casas de banho tipo latrinas e espaços comuns ocupados.
Portanto a reabilitação da baixa não pode significar tal retrocesso
O valor das intervenções dependerá com certeza da disponibilidade financeira dos proprietários, valor das novas rendas ou valor das indemnizações.
Caso o proprietário não disponha de capital financeiro para o investimento, poderá vender o imóvel, mas como sabe que se destina a investimento imobiliário, o preço será com certeza inflacionado. Por outro lado a expropriação possível e o valor das indemnizações também encarecerá o processo.
Assim prevê-se que o preço de um fogo na Baixa seja bastante superior ao preço de igual área na periferia, pelo que as intervenções terão de versar a reabilitação profunda, grandes condições de habitabilidade, garagens, infra-estruturas, parques, acessos, mobilidade etc. Caso contrario não existirá mercado interessado.
Esse mercado será portanto condicionado pelo interesse da Classe média-alta, que trará o tal poder de compra para o comercio da zona.
O valor das indemnizações dada aos actuais ocupantes, vai ajudar o mercado imobiliário das periferias, mas a manterem-se os valores actuais de rendas livres e preços de fogos será uma medida difícil de suportar para Idosos, que podem contudo investir em imóveis dos seus descendentes, (recuperando-se paralelamente o conceito de familia.)

Medida de aplicação difícil? Sim, dada a tendência de descriminação positiva, mas se Portugal continuar a desenvolver as suas capacidades produtivas, existirá mais emprego que possibilite esta reabilitação urgente e necessária.
Não é portanto um caso de um quadrado bicudo, mas sim de um desenvolvimento nacional conjunto, POSSÍVEL .

Cristina Santos

De: Cristina Santos - "Obras de manutenção nas Esquadras..." 

"...feitas por Biscateiros"

Em relação ao post da Avenida dos Aliados, venho informar de mais algumas medidas tomadas em Esquadras e Tribunais de Trabalho (pequenas dimensões) do nosso PORTO.
Assim saibam meus caros amigos, que muitos dos nossos agentes residiram alguns anos ou nasceram em aldeias, pelo que tem alguns conhecimentos (poucos) de construção civil e restauro. Mas infelizmente já são poucos, pelo que já não podem os «directores» destes serviços, fazer a obra com os subordinados, e assim contratam o biscateiro lá da Rua, para arranjar um bocado de tecto, deitar o balcão a baixo e realizar as obras de manutenção. Acontece que esses remendos, pagos pelas esquadras, ficam sempre a destoar e a contribuir para a degradação. O mesmo acontece nos Tribunais instalados na Cidade, dispondo os Chefes de Departamento de alguma verba para a realização de obras de carácter de manutenção, contratam os biscateiros que conhecem bem, para fazer os ditos remendos e pior pagam-lhe o almoço na tasca em Frente.
Eu só pergunto quem disponibiliza as verbas, quem autoriza que as verbas sejam gastas e o serviço prestado represente apenas um pintura mal feita no tecto, uma caleira toda podre emendada com tela, quem ganha com isto, quem é o responsável por este desinvestimento etc...
Bem alguns destes edifícios são alugados, com rendas mais ó menos baixas, mas daí a que se permita que um Chefe de Departamento contrate quem ele entender, apresente um orçamento de biscatada, e pague um serviço sem resultados, e após isso ouvi-los nos média a dizer que a esquadra não tem condições, é no mínimo estonteante, pois enquanto era possível dar-lhe manutenção, os responsáveis contrataram Biscateiros, sem ética ou conhecimentos profissionais, e claro que assim a manutenção passa a ser processo de aceleração de degradação.

Cristina Santos

De: Rosa Soares - "Queixa relativa ao PDM do Porto" 

A Campo Aberto (associação de Defesa do Ambiente) enviou recentemente à Direcção-Geral do Ordenamento doTerritório e Desenvolvimento Urbano e à Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte uma queixa relativa ao PDM do Porto.

Este documento pode ser encontrado em linha em http://www.campoaberto.pt/pdm/.

Saudações ambientais,

Rosa Soares

2004/08/02

De: F. Rocha Antunes - "Baixa, densidades e preços baixos" 

Meus caros,

Parece-me que há muitos de nós que pensam que a recuperação da Baixa vai ser uma espécie de círculo quadrado, em que tudo vai ser recuperado, respeitando a traça original, os apartamentos serão para arrendar, os preços finais serão mais baixos que na periferia e a Baixa vai voltar a ser o que já foi há 40 anos.

Não há nada mais perigoso que esperar o impossível e depois ficarmos zangados pelo facto de esse impossível não acontecer. Mas é o que pode acontecer se não se perceber o que é e o que não é possível.

Primeiro, não é nem normal nem desejável que a zona central da cidade, monumental, com a maioria dos equipamentos culturais da região, parte dela classificada como património da humanidade, seja de futuro a zona mais barata da região. Se isso acontecer, é porque não se recuperou nada.

Segundo, a questão da densidade do PDM é relevante para fora da zona central. Na Baixa as regras não são desiquilibradas, como são fora. Não se deve misturar e nivelar tudo.

Terceiro, a recuperação de edifícios existentes, ainda por cima se for com a qualidade que se impõe, é sempre mais cara do que a construção de raíz. Donde, se se recuperar não pode ser mais barato.

Quarto, o Porto é hoje o centro de uma vasta região urbana que, pacificamente, tem mais de 2 milhões de almas. Nunca poderá albergar mais do que 15% do total. É natural que passe a ser uma região mais procurada do que as outras, se se conseguir que seja de facto requalificada (o que ainda está por fazer, convenhamos). E se for mais procurada, será mais cara. Seria a primeira cidade do mundo com um centro a funcionar bem em que tal não acontecia.

Quinto, só quando o rendimento médio das pessoas que vive na Baixa for elevado é que o comércio vai recuperar a sua força. O comércio vive de clientes com dinheiro para gastar, e se o dinheiro que os clientes têm para gastar é pouco, o comércio só pode ser fraco. É por isso crítico para a regeneração da Baixa que haja a capacidade de atrair moradores com poder de compra elevado.E atrair moradores de outras zonas que venham à Baixa apreciar o que ela tiver de único e autêntico.

Sexto, as condições de vida na Baixa têm que melhorar substancialmente para que essas famílias possam mudar para lá. Quem imagina que as redes de tvcabo e outras não estejam generalizadas? Mas o que é verdade é que, em muitas das zonas mais bonitas da cidade, quem quiser tvcabo ou outra coisa semelhante tem de se contentar com um satélite ( paisagem protegida?).

Por isso, não se pode pedir sol na eira e chuva no nabal. Recuperar a Baixa é recuperar dezenas de anos de falta de investimento, de desajustamento comercial e de desertificação económica.Só com investimento público e muito, mas mesmo muito, investimento privado é que se vai poder regenerar um tecido urbano de tão grandes dimensões. O verdadeiro teste ainda está para vir, quando forem conhecidas as intenções de investimento e toda a gente desatar a protestar com os valores pedidos,a s tipologias propostas, com a falta de alternativa para as pessoas com baixos rendimentos, com o enriquecimento que as empresas de promoção imobiliária estão a ter, etc. O costume. Nessa altura é que se vai ver se a intenção de regenerar a Baixa é autêntica ou é uma fábula na cabeça de alguns nostálgicos. E nada disto tem a ver com o respeito pelo património, que só um promotor pouco inteligente desperdiçava.
Tem a ver com a pouca percepção de que neste mercado, como em todos, há regras que, ou se respeitam, ou o mercado não funciona. Senão acreditarem, basta olharem para a Baixa e verem o resultado do que é não respeitar essas regras anos a fio.

Francisco Rocha Antunes
promotor imobiliário

2004/08/01

De: TAF - "Nos jornais" 

- No JN: Recuperação da Baixa com parceria do INH.
- Várias no Janeiro.
- No Comércio: Projectos da reabilitação urbana com "toda a prioridade de avaliação".

PS: O Público tem na primeira página a indicação "Na Web às 5h00 de Lisboa". O fuso horário no Porto deve ser diferente, pelos vistos... ;-)
Aqui estão algumas notícias adicionais.
Câmara do Porto Quer Recuperar Cinco Mil Casas em Cinco Anos
Túnel de Ceuta Pronto no Primeiro Semestre de 2005

De: Mário G. Fernandes - "Código de posturas" 

A propósito do Código de Posturas de 1971, parece-me pertinente notar-se que o código de posturas do Porto data, pelo menos, do século XIX, sendo, de vez em quando, legalmente "actualizado", frequentemente apenas nas taxas. No Codigo de Posturas Municipaes do Porto, aprovado em 1869, já constam algumas das proibições que a Cristina Santos referencia e que, de facto, retratam parte da vida da época, desde Oitocentos até muito depois do XX passar a meia idade. Aliás, mesmo antes do século XIX os municípios aprovavam posturas "soltas", embora a sua reunião em códigos só prolifere com o liberalismo.
Naturalmente, espero não ser multado por estar deitado num banco de jardim, mas espero que multem as usurpações ou destruições de espaço público, por exemplo, mesmo que fosse por um código de 1869, onde já constam vários artigos nesse sentido.
Mário G. Fernandes

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