2006-07-02
Parecendo-me a informação prestada pelo Francisco muito importante para nós, agora vou falar dos cálculos e apreciações que precedem uma reabilitação.
1- Há 3 alternativas para um imóvel degradado: a demolição e substituição do imóvel; a reabilitação; a continuidade da situação existente e do consequente agravar das situações.
2- A demolição é opção conveniente quando a reabilitação exige um esforço financeiro que ultrapassa 80% do custo da substituição total do imóvel. Isto porque embora a reabilitação aumente o valor patrimonial e de uso do imóvel, a partir de 80% o valor de uso começa a não ser compatível. Uma reabilitação não se compara em durabilidade e funcionalidade com uma obra nova, portanto gastar 90% do custo de uma obra nova a recriar usos que não podem ultrapassar os limites que permitem a «respiração» do prédio só se aplica a património classificado.
3- A reabilitação profunda (investidores) é opção quando o imóvel tem condições para ser reabilitado para novos usos e exigências funcionais pelo menos por mais vinte anos. Como se faz :
- a) calcula-se o valor do imóvel no momento (valor do terreno livre + valor da reposição do imóvel x coeficiente de mercado);
- b) calcula-se o valor de reposição do imóvel novo (valor do custo de edificação de um imóvel novo de iguais características e tipologias x coeficiente de amortização);
- c) a diferença de valores entre a) e b) terá que ser superior em 30%;
- d) calcula-se o valor do imóvel após a reabilitação (valor do terreno + valor do imóvel após a reabilitação x coeficiente de mercado) - (valor terreno e imóvel antes da intervenção + estimativa de obras x amortização) e obtém-se o rendimento - repare-se que tudo depende do tipo de reabilitação, a reabilitação deve ser feita no meio termo, uma reabilitação profunda e requintada geralmente não tem contrapartida no mercado, uma reabilitação pequena também impede o rendimento.
4- A reabilitação para manutenção da ocupação existente (senhorios): nos prédios com inquilinos, a reabilitação tem que ser pensada de forma a prolongar um uso aceitável por mais umas décadas até à necessidade de grandes obras, para estes prédios o que se vai procurar é diminuir os encargos com a manutenção e reparação ocasional - redefinem-se os usos, substituem-se todas as estruturas dos prédios (água, saneamento, electricidade), cobertura, fachadas, serralharias – mas mantém-se toda a estrutura resistente. Neste cálculo o que deve ser tido em linha de conta é o valor das novas rendas - 70% das novas rendas devem pagar o investimento em 8 anos e 30% deve ser o retorno para o proprietário. Em 8 anos o proprietário deve ficar seguro que não terá encargos de manutenção (para além da limpeza de caleiras). Ora 30% pode ser uma taxa aceitável se a comparamos com deixar o dinheiro em contas poupança ou certificados de aforro.
5- A reabilitação para uso privado: neste caso desde que exista possibilidade de comprar o imóvel degradado o investimento é sempre rentável e possível, porque para uso próprio pode optar-se pela simples colocação de vigas de ferro, soalhos em madeira, mantendo compartimentos húmidos no piso térreo, enfim, não há imóveis tão resistentes e bons como os dos nosso Porto, não há aqui limites à criatividade e à economia. Tem sempre valor uma unifamiliar na Cidade do porto seja qual for o valor investido, terá actualização normal de mercado, nunca significando uma perda para o investidor.
6- Agora todos estes factores vão sendo cada vez mais aliciantes conforme se vai propagando a tendência, ou seja, o imóvel e o terreno valem muito mais quando a área em volta está reabilitada. Da mesma forma as rendas rendem mais numa área urbana reabilitada - ou seja, quando mais reabilitação existir, mais longe se pode ir numa obra de reabilitação.
7- A reabilitação é o futuro da nossa cidade, temos agora que aprender estes cálculos, estas regras de mercado e direccionar as nossas perspectivas, efectivamente não há mais espaço livre para construir, a demolição também não garante nada com as novas regras e aliás é um processo moroso e pouco aliciante num grande centro urbano. Portanto investir é agora na época da tendência, quem investir agora respeitando normas e cálculos terá um rendimento superior àquele que vai obter quando a reabilitação for uma prática generalizada.
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Cristina Santos
O Francisco indicou aqui a sua opinião sobre os valores de referência para o metro quadrado de habitação. Sendo apenas um amador, vou-me atrever a comentar aquilo que diz um promotor imobiliário profissional. :-)
1. Concordo com ele no que se refere à enorme variação que pode (e deve) existir. Há situações completamente distintas em termos de qualidade (no sentido mais lato) da oferta.
2. Há também alguns compradores/arrendatários que têm possibilidade de pagar seja lá o que for para conseguirem a habitação que pretendem. Para esses casos quase não existe limite superior àquilo que o promotor pode propor. Pode ser um negócio por “paixão” do cliente, por praticamente não haver oferta alternativa com determinadas características, por ser considerado um bom investimento. É um pouco como o mercado da Arte.
3. A esmagadora maioria das pessoas não tem nenhuma possibilidade de adquirir habitação a preços superiores a, digamos, 1.500 euros/m2, e mesmo assim sabe Deus… Não tem, nem vai ter nos 10 anos mais próximos. Idem para os valores proporcionais em caso de arrendamento.
4. Os custos de (re)construção, se ela for optimizada em termos técnicos (havia tanto que dizer sobre isto!) e se dispensar “luxos” como a domótica (ainda estou para ser convencido, eu que sou engenheiro electrotécnico, da sua real utilidade além da vertente lúdica…), nunca justificam só por si, em situações “normais”, valores superiores a 1.000 euros/m2.
5. A isto é preciso acrescer os custos de aquisição da propriedade, de projecto, licenciamento, comercialização, etc. O próprio tempo tem um custo muitíssimo significativo – é aliás uma das componentes onde há maior margem para optimização.
6. Com a enorme oferta que existe na periferia do Porto, não acredito que um número significativo de pessoas venha para a Baixa havendo alternativas a metade do preço na Maia, Gondomar, Gaia, etc. Mesmo que a qualidade não seja comparável. Mesmo que não suscite a “paixão” equivalente.
7. É fundamental que na Baixa passem a viver e trabalhar pessoas de todas as classes sociais. Isso só se consegue com uma oferta diversificada, e proporcional à capacidade dos potenciais compradores/inquilinos. Realisticamente, é preciso que haja imóveis a 1.000 euros/m2, e a 1.200, e a 1.500, e a 2.000, e a 3.000, … É fundamental também que o Estado passe a integrar pessoas com dificuldades financeiras em condomínios “normais”, de promotores privados, apoiando-as devidamente, em vez de as segregar em “bairros sociais” que a autarquia tantas vezes não sabe gerir.
8. Uma das melhores maneiras de cada um de nós conseguir o espaço que lhe interessa, a bom preço, é organizarmo-nos e tomarmos nós próprios a iniciativa. Por exemplo, é melhor uma cooperativa contratar uma empresa como a do Francisco para gerir profissionalmente a criação de um empreendimento feito segundo as especificações dos cooperantes, do que estar cada um de nós isoladamente à espera que apareça no mercado algo que lhe sirva. E quem diz cooperativa diz outro tipo qualquer de organização, o que for mais apropriado para cada situação concreta. É por isso que eu volto a sugerir que me enviem os contactos de gente interessada em vir para a Baixa. ;-)
É verdade... sempre me saíu. Foi um dos 3os andares. Quem diz que não se pode ter sorte ao jogo tendo sorte no amor? ;-) Fui o último e ainda por cima só me inscrevi uma vez. Vou tirar umas fotos na próxima semana do prédio, e se as quiserem, coloco-as aqui.
Anyway, em relação à Ordem do Carmo, há um mês a situação devia-se a terem encontrado "objectos arquelógicos" enquanto se procedia a obras de expansão da Ordem. [Era o que lia o comunicado na porta, o qual cito de memória, por isso com o obrigatório disclaimer].
Cumprimentos
Francisco
Meus Caros,
Eu até nem sou dado a estas coisas mas acho um bom augúrio que a primeira operação de reabilitação tenha sido precisamente numa rua com esse nome magnífico.
Não resisto a propor algumas lições desta operação da Porto Vivo:
Primeiro, a iniciativa. Numa terra em que por cada um que faz alguma coisa há dez que dizem mal, ter a iniciativa e concretizar alguma coisa merece sempre os meus parabéns, independentemente do resultado.
Segundo, os prazos. Começa a ficar claro para os operadores de mercado que os prazos de aprovação dos licenciamentos funcionam. E fazer uma obra dentro de um prazo razoável é muito mais importante para a atracção do investimento do que se possa imaginar. Se nos lembrarmos do atoleiro que é a situação geral dos licenciamentos camarários no urbanismo do Porto nas últimas décadas, agravada nos últimos 5 anos, mais importante se torna este facto.
Terceiro, a transparência. O processo de sorteio tem muitas limitações e injustiças, não é o mais eficiente do ponto de vista económico (o sistema de leilão claramente traria melhores resultados) mas tem a enorme vantagem de ser transparente. Tão transparente que até os próprios familiares dos funcionários puderam concorrer e ganhar, como qualquer outro cidadão. E isso é essencial para a confiança, porque se pode concorrer das próximas vezes porque existe hipótese real de se comprar uma habitação a preços que são claramente abaixo do mercado (só o leilão permitiria que as casas atingissem um preço de mercado).
Quarto, os resultados. Ficou demonstrado, ainda que numa pequena escala, que há procura. O Tiago bem pode alertar para eventuais excessos de entusiasmo de alguns das responsáveis da Porto Vivo mas o facto está aí, inquestionável: por cada casa que havia por vender, apareceram oito interessados. Se nos lembrarmos que o mercado imobiliário dos concelhos vizinhos é caracterizado por ter oito casas por cada interessado, percebe-se que a relevância deste facto.
Quinto, a hora dos promotores imobiliários privados chegou. Para mim, que sou promotor imobiliário, isso é claro há muitos anos. O investimento público indispensável à revitalização da Baixa está concluído, no essencial, e agora é a vez dos investidores privados. Eu tenho um pudor considerável em falar dos projectos que estou a desenvolver num espaço que é de cidadania, mas posso garantir que dentro de pouco tempo terão notícias concretas sobre os mesmos :-).
Sexto, para ajudar aqueles que pretendam começar a fazer contas ao investimento na Baixa, deixo aqui a minha opinião profissional sobre qual o valor de referência a considerar na venda de mercado dos apartamentos a propor: 2.200 euros por metro quadrado.
Este valor é um valor de referência para apartamentos de dimensão média, entre os 100 e os 140 metros quadrados, com todas as comodidades exigíveis pelo comprador médio, com um lugar de garagem dentro ou muito perto do edifício e numa localização arejada e com bons acessos imediatos a transportes públicos. Os valores de referência são utilizados pelos profissionais da promoção imobiliária para adaptar a análise de cada hipótese de investimento concreta e tomarem uma decisão. Por exemplo, se eu quiser comprar um edifício em muito mau estado de conservação, mas numa localização acima da média, em que posso criar o número de lugares de garagem mínimos, eu poderei pagar por esse imóvel o equivalente a 25% do valor de referência, ou seja, 550 euros por metro quadrado de construção. Se esse imóvel tiver elementos arquitectónicos que possam recuperados e valorizem os futuros apartamentos, e o seu estado de conservação for razoável, posso pagar consideravelmente mais, uma vez que o valor de venda final pode ser superior ao valor de referência.
O valor de referência é um valor que reflecte as condições de mercado de uma determinada zona quando comparada com outras zonas de uma mesma região. O valor de referência deve servir para calcular os valores de oferta que reflictam as condições específicas de cada casa. Vou dar mais dois exemplos apenas para ajudar a concretizar. Um dos factores mais importantes é a localização e essa, dentro de uma zona, também varia consideravelmente. Um apartamento na Rua de Sá da Bandeira vale mais do que outros iguais mas localizados em ruas diferentes: na Travessa da Pena Ventosa, na Rua dos Caldeireiros e até que em certas zonas da Rua de Gonçalo Cristóvão. Outro factor que pode alterar consideravelmente o valor de uma casa é a vista: eu sei de um prédio em cima do Rio Douro que vale, na minha opinião, 5.000 euros por metro quadrado. Os prédios da rua imediatamente atrás desse se calhar valem 1.800 euros por metro quadrado, porque não estão em cima do rio e têm um tipo de problemas sérios, como a falta de salubridade e de segurança em caso de incêndio, que não se resolvem facilmente.
Concordo com o Tiago, a hora do investimento privado chegou. E quem o fizer agora tem a vantagem de ter mais potenciais compradores do que quem apenas decidir investir daqui a 5 anos.
Francisco Rocha Antunes
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Nota de TAF: Caro Francisco, não vejo nenhum problema em que faças aqui referência a projectos imobiliários concretos na Baixa, pelo contrário!
Parece estar todo o mundo feliz com o sucesso do leilão das casas recuperadas na Rua das Flores. Ainda bem. Em tempo de tristezas qualquer acontecimento positivo é motivo para celebrar.
Não quero ser desmancha-prazeres, mas eu teria mais cuidado antes de embandeirar em arco. O simples facto de ter sido recuperado um edifício na Baixa, e algumas dezenas de pessoas terem disputado um apartamento, é motivo para ter alguma esperança, mas não deve ser motivo para grandes festejos. Ano e meio após a sua criação a Porto Vivo recuperou um prédio e trouxe 6 (seis) novos habitantes à baixa. A este ritmo nem lá para o ano 2100 teremos a Baixa repovoada. Esperemos que a sua actuação - apesar de tudo positiva - sirva de incentivo à iniciativa privada e esta, de moto próprio, comece a renovar e a colocar no mercado quantidades de casas verdadeiramente capazes de repovoarem a Baixa.
Outro problema são os preços: com os preços praticados nestes apartamentos agora vendidos, não acredito, de todo, que um dia possamos ver a Baixa do Porto pujante e cheia de moradores. Os preços são elevados e só estão ao alcance dum segmento reduzido da sociedade. Segmento esse de que faz parte um grupo que, pela amostra, é bem específico: jovem, com educação universitária e "ideologicamente" motivado para regressar à Baixa. Este tipo de "gentrificação" não será nunca suficiente para repovoar a cidade. Noutras cidades europeias, em que foram recuperados quarteirões inteiros, este tipo de actuação resultou apenas na construção de ilhas de bem-estar (semi-vazias) que nada de positivo trouxeram às manchas de pobreza que as rodeiam. Sem um mercado de arrendamento e de casas para venda a preços verdadeiramente acessíveis, que permitam à imensa classe média baixa (a esmagadora maioria dos portugueses) que sobrevive nos bairros sociais e nos subúrbios regressar à cidade, julgo que estamos apenas a enganarmo-nos a todos. Em resumo: sem casas para o "povo comum" tudo isto não passará duma operação de nobilitação de algumas pequeníssimas áreas.
Desculpem lá o mau jeito, mas alguém tem que fazer o papel de anão rezingão :).
António Alves
Parece-me que nos podemos congratular com o sucesso da operação na Rua das Flores. Todo o processo decorreu com a normalidade exigida até ao seu final, apesar dos preços. Mas enfim, foi o mercado a funcionar.
Como crítico que tenho sido desde o início acerca do papel da SRU, continuo a dizer que quem afirmou que iria reabilitar o centro histórico todo, só pode ter este procedimento. Precisamente o que teve no prédio da Rua das Flores. Não é dizer aos outros para a fazer. Por isso espero que a Porto Vivo inicie outro processo semelhante, prédios não faltam por aí. E se for preciso exproprie-se. Já não há é tempo a perder com a iniciativa privada, ficando à espera que se mexa. Penso eu, pode ser que me engane.
Escrevo este post no seguimento duma pergunta que um colega me fez. O nosso país e a nossa sociedade, infelizmente, já está de tal maneira impregnada de influências e da tão propalada cunha que, sempre que existe um sorteio, as pessoas vêem logo nele mais uma negociata. Perguntava-me esse colega se eu podia mover algum tipo de influência num futuro sorteio a existir, porque um dos contemplados no sorteio tinha sido precisamente a filha do arquitecto. E disse-me o que deve ter passado pela cabeça de muita gente: "o sorteio estava feito". Para meu espanto completou o raciocínio: "tu até és da familia e deves ter sabido".
Naturalmente, tive que lhe explicar que, apesar da coincidência do nome, não pertencia a tal família. Não sequer conheço o arquitecto em questão. E afirmei também que me parecia que o sorteio teria sido efectuado correctamente. Afinal até lá estava o Governo Civil.
Infelizmente chegamos a um ponto tal que qualquer acção pública é logo rotulada de negociata. Infelizmente.
Cumprimentos,
Pedro Santos Lessa
pedrolessa@a2mais.com
P.S. - Alguém tem conhecimento do que se passa no parque de estacionamento nas traseiras da Ordem do Carmo? Pelos trabalhos que tenho vindo a observar da janela da casa dos meus pais, parece-me serem trabalhos arqueológicos, e já se percebem até alguns vestígios arqueológicos.
Sou visitante diário do vosso blog. Não estou sempre de acordo com o que é escrito, mas gosto de conhecer a opinião de toda a gente e não tenho comentado porque acho que estou deslocado porque sou apenas um sénior de 70 anos desligado das artes porque trabalhei durante 59 anos (comecei aos onze) nos têxteis e só me reformei no passado mês de Maio, já com setenta anos feitos.
Mas hoje tenho de comentar só porque acho que o Sr. André Torres não diz a verdade no que escreve, pelo que me parece que não fez a totalidade do percurso que diz, pois a passagem inferior para peões nos Congregados já não existe e a linha do eléctrico já está ligada entre 31 de Janeiro e a Praça da Liberdade. Se algum dia irá funcionar isso já é outra coisa.
Também transparece que o Sr. André Torres se incomoda com as obras ao mesmo tempo que se queixa de que está tudo abandonado. Mas como será possível renovar sem fazer obras, ou fazer obras sem incómodos?
Cumprimentos
Francisco Oliveira
- Edifício reabilitado no centro já tem novos proprietários
- Baixa do Porto ganhou seis novos moradores
Já se sabe o resultado do concurso para o Edifício das Flores. Longe dos números anunciados ainda ontem numa entrevista ao vivo na Antena 1 com Rui Quelhas da SRU (150 interessados), a procura é apesar de tudo surpreendentemente elevada atendendo aos preços praticados. O Público apresenta as contas rigorosas:
- - 47 candidatos, num total de 180 inscrições, participaram no sorteio
- - 600 euros (100 euros por cada candidatura) foi o valor máximo que alguns casais pagaram
- - 140 mil euros foi o preço da casa mais barata
Por que esperam os promotores imobiliários? Por que esperamos nós para fazer também negócio na Baixa (além de capital, claro...)?
PS: Este nosso colega de blog sempre vai morar na Baixa. :-)
PS 2: Eventuais interessados em adquirir/arrendar espaços para morar/trabalhar na Baixa, e que não tenham ainda local escolhido, enviem-me pf. os vossos contactos para o meu email pessoal.
Ontem à noite encetei um velho desejo de regressar à Baixa um tanto ou quanto fora de horas e, para tal, ajudado pelo Metro, aquela tartaruga amarela que muitos de nós casmurros por meados dos anos 90 dissemos que seria uma visão utópica para o Porto e um delírio tamanho como colocar um tapete rolante em 31 de Janeiro.
A viagem começou na Casa da Música até à Trindade, onde mudei de linha e validei o andante para ver o Porto monumental, dos postais que ainda se podem contemplar ao vivo, ao invés da avenida dos Aliados… mas isso são outras guerras.
Atravessei a ponte, e próximo do meio já se confirmava o velho dizer popular ‘como um tolo no meio da ponte’, uma cidade escura, deserta e soturna estava prestes a abraçar-me. As luzes invictas pareciam derrotar-se ali, entrava ali numa cidade desgastada, convalescida pelas cercas de arame que teimam em ser barreiras arquitectónicas patentes e não latentes.
Nem mesmo a passagem ali junto ao comando da PSP me fez sentir mais seguro, onde os sentinelas eram alguns polidores de esquinas característicos daquelas paragens. De louvar o fluxo de turistas, um casal belga e dois casais lisboetas no elevador dos Guindais, um outro sonho que se pensava impossível no Porto e que depois da centenária tragédia se tornou ainda mais longínquo.
Fui encontrar uma ribeira derrotada do fluxo normal de turistas para o vencedor Cais de Gaia, um centro histórico inanimado, ainda com um pulso ténue dados os portuenses de gema resistentes em manter velhas tradições de espaços tradicionais, hoje consideradas capelinhas Aniki Bobó, Tá-se bem...
O regresso foi feito pelo elevador novamente, onde algumas pessoas embirravam em entrar pela saída e no interior não poupavam o segurança a questões como ‘por onde entrar’, ‘horários’ e quejandos, sendo pertinente uma questão, se nas estações de metro nos deparamos com excesso de informação, tornando-se quase oculta a percepção das zonas dos títulos de viagem, porque é que no elevador o minimalismo do branco das paredes contrasta com as interrogações dos passageiros ocasionais?
Regressado à Batalha, a passagem pelo Praça das Camélias, como se de uma viúva de Dumas se tratasse, com o seu manto encardido do espectro de terminal rodoviário inadaptado aos dias que correm, ali mesmo ao lado do Vasco da Gama onde passei belos tempos nos Campos de Férias de Basquetebol. De um eléctrico fantasma que nunca estreou triunfalmente os carris que após o café no resplendoroso mas ‘desmaiado’ Batalha constatei estarem a ser espoliados de uma entrada apoteótica na Praça da Liberdade.
Foi com mágoa que vi este Porto sentado em soleiras de portas abandonadas, um Porto que após as 19h é dos Erasmus, os únicos que cometem a ousadia de sair para a cidade e viver nela, dos sem-abrigo, dos marginais e dos voluntários que vão tentando dar a quem sobrevive no Porto uma ‘agonia’ melhor.
Tenho dito, e foi assim que tomei sentido por um Porto, com sombras de infância, das matinés no Águia de Ouro, qual cine-paraíso, das lojas encerradas em 31 de Janeiro, da cidade crua que se constrói. Uma cidade que morre, através dos edifícios que vão adormecendo o seu passado em ruínas de embalar e das pessoas que vão vagueando nas ruas, vindas de não se sabe onde, sem destino conhecido.
Foi um Porto sem sentido que me deixou acima de tudo emocionado, uma cidade do antigo bloco de Leste… cinzenta, fria, egoísta e desadaptada aos tempos que vivemos, sobretudo pelas obras permanentes.
Dignos de registo a persistência do ‘tríptico’ publicitário na praça Almeida Garrett «VESTIR BEM» «E BARATO» «SÓ AQUI» num prédio que não se apresenta de boa saúde. Destaque para a placa evocativa do jovem morto na manifestação do 1º de Maio de 1982, um detalhe oculto da cidade, assinalada no passeio do lado da estação de São Bento da Praça Almeida Garrett junto ao respiro do metro; a labiríntica entrada para a estação de São Bento (Metro) e ainda a assustadora escadaria para o terror que se tornou a antiga passagem para peões dos Congregados.
Tenho dito.
Voltemos à cidade tão querida por nós.
André Torres
Caro Rui Valente,
Seja bem aparecido. A propósito do seu último comentário ao que eu tinha dito refere que eu vendo edifícios. Aproveito a ocasião para desfazer um equívoco que é corrente e que vem da designação menos feliz da minha profissão, a promoção imobiliária. Tendo consciência que isto são pormenores técnicos não vou abusar da paciência dos leitores.
Antes de mais, quem vende imóveis em Portugal são os mediadores imobiliários ou os proprietários dos imóveis. Mais ninguém pode fazer disso actividade profissional, e é uma actividade que tem evoluído muitíssimo nos últimos anos, estando neste momento fortemente regulada pelo estado através do IMOPPI.
A actividade de promoção imobiliária aparece na Lei portuguesa definida de forma clara no decreto-lei nº 68/2004 em que é criada a ficha da habitação. Segundo essa definição, “o promotor imobiliário é a pessoa singular ou colectiva, privada ou pública, que, directa ou indirectamente, decide, impulsiona, programa, dirige e financia, com recursos próprios ou alheios, obras de construção ou de reconstrução de prédios urbanos destinados à habitação, para si ou para aquisição sob qualquer título.” E não apenas os que se destinam à habitação, mas a qualquer outro uso possível, acrescento eu, porque a definição apenas se destinava a identificar os promotores de habitação.
A designação “promoção imobiliária” não é a mais feliz, reconheço, porque induz qualquer cidadão que não tem nada que perceber destas minudências técnicas a ideia que se trata de alguém que promove imóveis no sentido publicitário ou comunicacional do termo. Mas não. Esta confusão desnecessária, com a qual, como pode imaginar, eu tropeço todas as vezes que explico o que faço na vida resulta da mania portuguesa de traduzir estes conceitos de forma apressada, neste caso com origem na língua francesa.
Segundo a Wikipédia em francês, "Le terme de promoteur immobilier a été inventé en 1954 dans l'entourage de Fernand Pouillon pour désigner ce qu'on appelait auparavant des «monteurs d'affaires immobilières». L'intense construction de logements soutenue par le gouvernement d'alors et la spéculation immobilière qui l'accompagna consacrèrent le personnage et le terme"
A versão anglo-saxónica pode ser consultada em Property developer. Os ingleses, que são quem desenvolveu há mais tempo a profissionalização da actividade imobiliária em geral, designam esta actividade por «development».
Nós utilizamos esta designação em Portugal, existindo até uma Associação de Promotores Imobiliários que já foi mais dinâmica. Os Brasileiros chamam a esta actividade “incorporação imobiliária”. Eu gosto mais da designação “desenvolvimento imobiliário” ou “realização imobiliária”. Mas ficou promoção imobiliária. O que importa, de facto, é que seja bem feita.
Quem quiser saber mais sobre o mundo imobiliário recomendo que espreite este site www.uli.org de uma organização de que sou membro activo. O Urban Land Institute tem como missão a promoção da utilização responsável do espaço urbano de forma a melhorar todo o ambiente.
Francisco Rocha Antunes
PS- Eu, embora não entusiasticamente, apoiei também a iniciativa proposta por José Silva.
Se de facto se confirmar o interesse de 150 pessoas na compra das fracções do primeiro prédio Porto Vivo, penso que está dado um passo fundamental para o incentivo à reabilitação da Baixa.
Primeiro torna-se óbvio que há mercado para a Baixa, que as pessoas preferem empregar 145.000€ num T2 na Baixa do Porto, que o mesmo dinheiro num T4 com 3 lugares de garagem na área metropolitana.
Segundo ficam os proprietários/ imobiliários esclarecidos quanto aos tectos de especulação, deste exemplo devem reter que não se vendem 4 paredes ao alto por 160.000€, mais vale reabilitar o prédio e depois vendê-lo.
Terceiro ficam os empreiteiros / engenheiros/ arquitectos convencidos de que vale a pena redireccionar a sua actividade para a reabilitação urbana, afinal 700.000€ de obras dá pano para mangas.
Quarto está cumprido o primeiro período experimental da Porto Vivo, depois da reabilitação de um prédio deles com certeza estão preparados para de seguida começar a gerir a reabilitação dos quarteirões. Melhor que isso é que podem agora tomar consciência dos verdadeiros valores em causa e daí partir para as soluções em prédios com inquilinos.
Quinto está de parabéns a nossa Câmara pela venda dos prédios, esperamos que também neste caso mais investidores adiram aos programas do INH para criar habitações comparticipadas no centro do Porto. E está de parabéns o Tribunal que em primeira instância decidiu pela lógica, pela razão inequívoca, pelo direito ao bem comum, espera-se que os tribunais a partir daqui façam uso do poder que lhes é atribuído para defenderem os cidadãos.
Posto isto, só falta dizer ao Rui Valente que começava a pensar que o co-bloguista tinha desistido, ainda bem que continua cá para quando fizer falta encabeçar a revolução prática, ao José Silva que se esqueceu do apoio manifestado também por Rio Fernandes, e ao Paulo Espinha que essa da «segunda face» é um exercício a praticar quiçá no Centro Histórico.
Um abraço a todos, já quase me esquecia de felicitar o serviço de trânsito da CMP, porque de 4 vezes que me rebocaram o carro este ano, hoje foi a primeira vez que recebi a multa, com referência Multibanco, com dados e tudo, valeu a pena esperar que o reformado do parque levasse 20 minutos para preencher a papelada antes de me entregar a viatura, nem me importo de pagar mais 30 euritos, para além do que pago sempre pelo reboque, e nem levo em consideração o facto do carro ter sido rebocado das linhas de carga e descarga, porque esta eficiência deixou-me aturdida, é que acertaram mesmo nos dados do veículo e do proprietário – a sério – espantoso, é a primeira vez desde esta moda de andarem sempre a passear o meu carro.
Ah ainda há mais, parabéns ainda à CMP que hoje recolheu o lixo e com certeza vai ordenar aos SMAS que não debitem as taxas referentes a 2 recolhas na Rua da Boavista.
E não dou parabéns a mais ninguém porque certamente é dificil ler este post até ao fim.
Lino Ferreira tinha falado disto no jantar, e foi agora publicado no site da Câmara:
Oh Doutor Rui Rio,
Podeis ter uma certeza na vida, jamais vos pedirei um subsídio. Não peças a quem pediu, não sirvas a quem serviu.
A grande diferença entre o testamento antigo e o novo foi/é, como V.Exa. muito bem sabe: EU DOU A OUTRA FACE! Daí nasceu um mundo novo – Antes de Cristo e Depois de Cristo, A.C. e D.C.!
Mas já a humanidade tinha tido outras datas marcantes da sua evolução e outras vieram depois: antes e depois do fogo, antes e depois da roda, antes e depois da escrita, antes e depois da pólvora, antes e depois da penicilina, antes e depois da marilyn, antes e depois do segway...
Sou levado a concluir que V.Exa está esquecido do Novo Testamento. Mas também não me parece que V.Exa professe o Antigo Testamento, pois V.Exa dá a Estalada ainda antes dos outros sequer terem levantado a mão!
Agora, V.Exa acabou de consolidar a nova era encabeçada por criacionista americano – quem dá primeiro a Estalada tenho que ser eu! Daí a nova era – antes e depois da Estalada, A.E. e D.E.!
Sendo assim, pode V.Exa. estar descansado. Mesmo velho, cansado, com o mar alterado e que o peixe esteja reduzido à carcaça, jamais vos pedirei um subsídio. É que antes disso, ainda levaria mesmo uma Estalada!
Ah, Afonso, sei que estás triste. Não bastava quererem ver se partiste ou não a perna... Para mim, sempre foste grande, mesmo que hoje o marisco da Galiza não seja nosso...
Paulo Espinha
Caros leitores da Baixa do Porto,
Em primeiro lugar as minhas desculpas por falta de feed-back sobre o projecto Lobby AmPorto. Compromissos familiares e profissionais impediram-me de participar no jantar e participar mais activamente no blogue.
Como se pode ler aqui e aqui, a AmPorto tem mesmo hipóteses de se tornar um polo de desenvolvimento nos próximos anos. A atracção de população para zonas urbanas é para continuar. O lazer dos portuenses é em casa e não fora de casa. Há muito a fazer para cativar os residentes para teatro, galerias de arte, restaurantes, tertúlias, animando a economia local.
Tipicamente, em qualquer região/cidade existem actividades económicas orientadas para os consumidores locais/regionais ou orientadas para o mercado nacional/exportação. Há também o sector público... Na AMPorto também se passa o mesmo. A Sogrape, Efacec, Bial, Sonae, Unicer, Ibersol, Salvador Caetano, Lactogal, PortoEditora, têm mercados nacionais ou de exportação. Os hotéis, os transportadores de passageiros ou mercadorias (metro, taxistas, Cpporto, etc), os centros comerciais, os arquitectos, promotores e agências imobiliárias e construtores civis cá instalados, trabalham para um mercado local e a viabilidade dos seus negócios depende do poder de compra dos residentes. Assim, quer se queira quer não, há cidadãos que sentem no bolso a estagnação económica regional. Outros não. Portanto, há cidadãos que se indignam com o actual estado das coisas e outros não. É natural. Há ainda os funcionários públicos e a população fora do mercado de trabalho, para os quais estes assuntos são um pouco abstractos...
Independentemente do grupo a que pertença cada residente, a maior parte deles é proprietário da sua residência. E então, por esta via, e se for previdente, estará interessado no desenvolvimento local/regional de forma a potenciar a valorização do seu património imobiliário. Se as redes de metro forem adequadas, se o Douro não estiver poluído, se as universidades captarem alunos, se não houver fuga de cérebros, se o aeroporto tiver elevada frequência, então as habitações da AMPorto terão grande procura e valorização, assim como o património individual dos seus proprietários...
Considerando a ineficácia do poder político no desenvolvimento regional, a minha opinião é que faz todo o sentido um Lobby. Mais. Será a emergência de um Lobby de cidadãos que provocará o desenvolvimento, assim como foram os debates na Internet sobre desenvolvimento regional/regionalização/fusão de autarquias que fez o poder político e mediático pronunciar-se sobre estes assuntos. Caso já existisse o Lobby, já haveria esta causa para lutar: Convencer a Vodafone a instalar a sede no Porto na Baixa em vez da Boavista.
Apesar de o admitir, o Lobby não pode ser executado pelos poderes públicos nem muito menos pela Universidade do Porto, quer haja ou não do voluntarismo do novo Reitor Marques dos Santos. É que a natureza pública da UP, tutelada centralmente, impedirá a realização de iniciativas para além do PortoCidadeRegião. O porquê tem a ver com a geo-economia ou geo-política nacional. Como podemos ver aqui, a região de Portugal que pela sua dimensão populacional ainda tem massa crítica e impede ou atrasa a criação de um Estado-Nação à volta de Lisboa é a região norte de Portugal, centrada no eixo Porto-Braga. Efectivamente, todas as iniciativas locais que contrariem o carácter central de Lisboa a nível nacional, nomeadamente a paragem da fuga de qualificados para a capital ou emergência de «clusters» portuenses de tecnologia avançada serão vetadas pela tutela da UP. O desenvolvimento de Lisboa, autorizado e fomentado pelo poder central, passa pela atracção de residentes e actividade económica ao longo dos anos. Portanto, nunca permitirão que a região mais concorrente faça concorrência. Para quem não sabe do que escrevo, convido a ler este artigo ou reparar no interesse manifestado pela ferrovia Porto/Vigo por parte do Governo Galego face ao desinteresse do nosso governo central. Convido também o reitor Marques dos Santos a consultar os Economistas do Desenvolvimento da FEP ou historiadores e geógrafos da FLUP sobre estes assuntos (ler Fernand Braudel, Immanuel Wallerstein, Dependency theory) transpostos para a geografia nacional e a moderar as suas e nossas expectativas... Quanto a Lobby, o que o novo Reitor pode fazer é fomentar a participação a título individual dos 50000 universitários da UP. Assim, sim, já funciona... Entretanto se a UP conseguir executar a sua missão educativa e ser bem gerida já será muito bom. Não falta trabalho para casa, começando pela fusão de back-offices, avançando para a redistribuição de cursos entre faculdades, o incremento dos eventos científicos geradores de procura hoteleira e pela medição anual e incremento de patentes e startups tecnológicas.
Lancei o desafio. Estou desde já grato pela reacção positiva do Tiago, de António Alves, de Rui Valente, de Cristina Santos e de Paulo Espinha. Somos efectivamente já alguns. De certeza que junto dos nossos conhecidos duplicaríamos ou triplicaríamos o número de aderentes. Porém, em termos de receitas, não acho que teríamos a dimensão suficiente para de forma estável e profissional avançar com o Lobby. Fica de qualquer modo o meu agradecimento pela disponibilidade demonstrada. Fica também a promessa que retomarei este assunto de uma outra forma em Setembro próximo.
Nao sei se já teria sido anunciado aqui, mas a mistura de wikipedia com o google maps, está aqui.
Permite adicionar informação sobre o mapa. Já sei que o Tiago prefere voluntarismo profissional :) mas, ainda assim, creio que, como hobbie, os leitores da Baixa do Porto podem ter mais interesse em adicionar informação sobre a cidade que jogar minesweeper, ou paciências :-))
E desta forma estaremos a contribuir para uma melhor informação sobre a cidade... Naturalmente, quando visitei pela primeira vez, apenas existia informação sobre o estádio do Dragão. Neste momento, já indiquei sobre o mapa a localizacao de teatros e da Fundação Serralves, que considero mais úteis. 10 minutos entre tarefas do meu trabalho!! Se todos contribuirmos, pode ser que o cartão de visita do Porto deixe de ser tão focalizado em futebol!!
Melhores cumprimentos,
Daniel Rodrigues
Hoje os jornais dão relevo significativo à procura de habitação na Baixa.
O JN escreve que "Cooperativa compra cinco prédios no Centro Histórico". Os prédios são estes que David Afonso referiu e eu fotografei.
Por seu lado, o Público refere-se ao edifício da Rua das Flores (cujo sorteio é hoje): "O facto é que há 150 inscritos que não se importaram de pagar uma caução de cem euros para se habilitarem a viver num dos seis apartamentos, localizados nos números 150 e 160 da Rua das Flores."
Desconfio que há aqui confusão, porque as informações que tive há dias eram bem diferentes. Logo se vê, esperemos que seja mesmo uma procura pujante. Se alguém for assistir ao sorteio, hoje às 18:00, por favor dê depois notícias aqui.
Vejam este magnífico exemplo de competência e de marketing ao turismo. Peço ontem - online - o envio de um roteiro Walking Tours à câmara de turismo de Bilbao. Hoje de manhã recebo este mail:
«Buenos días,
Rogamos nos indiques si se trata de un bajo o casa independiente ya que si falta el piso o escalera CORREOS nos devuelve el envío.
A al espera de sus noticias, reciban un saludo
Alazne Zugazaga»
Respondi ao mail e já de tarde recebo um telefonema em espanhol, que me diz qualquer coisa do género:
– Olha é para te avisar que os roteiros que pediste seguem hoje pelo correio, envio também mapa de carreteras, se vens pela carretera pagará uma media de 70 euros do Porto a Bilbao.
Que mais posso fazer por ti?...
Hem?! Isto sim é trabalhar.
Caro Miguel Oliveira
Por ausência do país, só hoje posso responder ao seu comentário.
Sendo (como refere) um jovem apaixonado por urbanismo, consigo compreender um pouco melhor a distinção que faz entre cidades e pessoas, mas pode ter desde já a certeza que umas não são nada sem as outras. Sem as pessoas, as cidades não são nada, são mausoléus sem vida nem história. Se calhar, é esse o mal de que padecem alguns arquitectos da nossa praça quando projectam algumas obras, como foi o caso da remodelação tristonha e pobre da Avenida dos Aliados...
O fair play com que inicia o seu post é logo contrariado pelas afirmações que faz a seguir, insistindo em sentir-se "confuso" com a ideia que tem dos portuenses serem anti-lisboetas. Se há algum ressentimento dos portuenses em relação a Lisboa, é acima de tudo devido à concentração quase absolutista da política que a partir dali se desenvolve, do que aos cidadãos da capital (somos todos portugueses) que, tal como diz (e bem), também acabam por ser prejudicados por essa estratégia estúpida e (essa sim) germinadora de focos de desagregação nacional. Depois, essa imagem é também transferida para outras áreas da nossa vida, como será o caso do futebol, onde a "tal" comunicação social se encarrega de potenciar rivalidades clubistas em vez de as atenuar. Tudo isto (sabemos) em nome das audiências, em obediência ao vil metal.
Vejamos: procure fazer um pequeno exercício, invertendo as suas origens e encarando este tema com alguma seriedade. Acha realmente que os portuenses quando reinvindicam do governo um pouco mais de atenção - tendo em conta que somos a segunda cidade do país - o fazem por inveja ou (como já escreveu) por terem complexos em relação à capital? Sinceramente, acredita mesmo nisso?
A questão não está (como diz) em criticarmos qualquer obra que se faça em Lisboa - elas devem ser feitas por todo o país -, mas sim por provocarem sistematicamente a secundarização e até a anulação de obras há muito necessárias para o Porto, e é isso que está errado. Alguma vez ouviu algum portuense insinuar (mesmo por brincadeira) a mudança de local da capital? E admitindo mesmo que alguém por graça o tenha reclamado, seria capaz de o levar a sério?
Quanto às televisões, reitero a minha convicção do pleno sentido em continuar a falar do tema, pelo menos enquanto as coisas continuarem desiquilibradas.
Sem se dar conta, às tantas, é por influência da própria televisão, que tem essa ideia pré-fabricada sobre os portuenses. Repare que o Miguel contestou a minha opinião sobre o assunto, alegando como comprovativo a emissão do Jornal da Tarde da RTP e a RTPN, esquecendo-se de referir o principal que é o aspecto da autonomia e controle que é feito a partir de Lisboa, nomeadamente o da sua Direcção Informativa. E não irá decerto desvalorizar a importância deste pormenor.
Relativamente à Invicta TV, apesar de dispor de TV Cabo (e nem toda a gente ainda dela beneficia), não a conheço sequer, e talvez esta revelação por si mesma seja bastante para perceber a dimensão do problema.
De resto, corroboro tudo o que o TAF aqui escreveu quando decidiu fazer-nos companhia. É sempre bem vindo quem vier por bem, sejam quais forem as suas origens.
Cumprimentos
Rui Valente
PS- Caro F. Rocha Antunes, não quero acreditar na sua teoria sobre aquilo que chama as nossas "manias", porque nem eu jamais tive a presunção de (como diz), erguer o Porto aqui, ou em qualquer outro sítio, nem o meu amigo decerto estará convencido que o "resolve" (o Porto) com os edifícios que vende.
Como aqui acima referi ao Miguel Oliveira por outras palavras, há mais vida para lá do betão. A vida de uma cidade é uma coisa multifacetada, interessando-me tanto as obras que se vão fazendo como as ideias (vulgo projectos) que as concebem.
"O Presidente não imagina a frustração que esta estupidez provoca em quem está a tentar trabalhar"
Claro que não! O quadro mental salazarengo do senhor está mais preocupado em arranjar conflitos com todos e mais alguns do que em pensar a cidade.
O Porto precisa urgentemente de mudar de protagonistas. Precisa de alguém inteligente, cosmopolita, de vistas largas e com capacidade para perspectivar o futuro. Algo que não é possível com o senhor doutor Salazar, perdão... Rio. A mim intriga-me como ainda há quem seja condescendente com esta Câmara. Sabem, a culpa é mais de quem a elegeu de que do próprio doutor Rio e seus próceres.
António Alves
P.S.- Esta oposição que se abstém também não dá confiança a ninguém.
Obrigado, é que graças a estes bons exemplos a população vai deixando sacos de lixo aqui e ali durante a semana e assim temos sempre a Rua da Boavista bonita e bem cheirosa, obrigado, estamos imensamente gratos por não recolherem o lixo mais uma vez em apenas 2 semanas. Obrigado.
