2009-02-01

... e quem não gosta também, devia ter ido há pouco ao Teatro Helena Sá e Costa a um espectáculo de polifonia corsa, com os Tavagna e Anghjula Potentini. Como exemplo do que lá cantaram, aqui fica o Lamentu di Ghjesù (mp3) (se bem que esta gravação já antiga seja de fraca qualidade). Excelente, mas muito mal divulgado!

(foto feita com autorização)

Caro Artur Ribeiro

Concordo com o que afirma no seu post no todo, assim como no essencial. Reequaciono, igualmente, os três pontos essenciais que refere. Tive, aliás, oportunidade de assistir à apresentação do plano de intenções desta ideia e reafirmo, como lá me manifestei aos colegas autores, que o que foi apresentado não foi a cobertura da rua mas sim um coberto. Infelizmente…

O essencial, como tenho vindo a escrever há uns tempos aqui no blog, resume-se a 2 pontos que nem sempre os comerciantes percebem (digo comerciantes porque a grande maioria não se revê nesta ACP). São eles (como aliás os identifica no seu post),

• - 1º deixar de uma vez por todas a discussão estéril e fora de tempo de culpar e proibir as grandes superfícies e passar à acção;
• - 2º criar, no comércio tradicional, as condições oferecidas aos consumidores das grandes superfícies. A todos os níveis. Seja da limpeza à simples uniformização dos reclamos (como muito bem refere).

Basta só isto. Tão simples mas, no entanto, de tão difícil percepção por parte da maioria dos comerciantes.

Cumprimentos.
Pedro Lessa
Filho de comerciante há 39 anos na Rua de Cedofeita

P.S. - Aproveito para saudar com muita alegria o regresso do Arq. ZPValente. Há que tempos, realmente, Mestre. O Porto e as “vozes” dele não são o mesmo quando estas estão em silêncio. Envio-lhe um forte abraço. Bem-haja.

... depois do jantar, na Casa de Chá da Boa Nova, já que é Sexta-feira.

A ideia é muito positiva, tudo que seja para melhorar é bem-vindo, apenas discordo do género de estrutura apresentada, em três pontos essenciais:

• 1- Onde está o acesso dos bombeiros para lançar uma escada magirus e acudir a um incêndio, por cima da zona coberta?
• 2 – Onde está o conforto dos clientes que para ver uma montra vão ter de abrir o guarda-chuva?
• 3 – Se a ideia é abrigar os expositores das actividades culturais e tradicionais, (que são bem-vindos), por onde passam os carros para cargas e descargas urgentes, a polícia, os bombeiros e o INEM?

A abertura entre a cobertura terá de ser central, permitindo que a rua seja vista em toda a sua extensão, seja em Cedofeita ou em Santa Catarina. O Fórum de Aveiro é o melhor exemplo do tipo de cobertura a implementar nas cidades, onde as pessoas se cruzam em frente às montras, abrigadas, debaixo da cobertura lateral, que também não poderá ser aplicada directamente nos edifícios mas em estruturas a criar, de acordo com o espaço onde estão inseridas. Também os reclamos deverão ser uniformizados, permitindo uma melhor leitura e enquadramento.

As lojas das ruas adjacentes ao Via Catarina e Porto Plaza deveriam estudar um horário comum, de forma a alargar a oferta e poder fixar mais clientes, pois todos ficariam a ganhar, com o horário alargado.

Movimento Perpétuo Associativo

Mais urgente que cobrir as ruas é preciso a união dos comerciantes através do associativismo, é preciso mais empenho e participação, é preciso deixar de olhar o vizinho como concorrente e ver nele um parceiro. Os comerciantes têm os dirigentes que merecem, todos têm vontade de mudança mas na hora o “Movimento Perpétuo Associativo” (citando os Deolinda) é mais forte, coçam a barriga e há sempre um imprevisto que os impede de serem mais participativos e mais empenhados no associativismo.

Os comerciantes tiveram o seu tempo de revolta aquando da implementação das grandes superfícies à volta das cidades; hoje, mais que dizer mal desses espaços, é preciso é levar à prática o que lá se faz de melhor, o que os faz atrair a clientela. É preciso rever os horários das lojas, os tempos e os hábitos de consumo mudaram e é hora de adaptação, as lojas deviam aproveitar a hora de almoço para cativar mais clientes dos serviços e outros. Por outro lado é preferível abrir mais tarde e fechar mais tarde, para ir de encontro às necessidades do público. As tardes de Sábado nalgumas lojas que habituaram os seus clientes, já representam hoje o maior movimento de caixa. Não podemos estar constantemente a queixar-nos se nada fizermos para melhorar o negócio, para atrair novos públicos, na vida é preciso fazer alguns sacrifícios, ou agora ou nunca.

A Baixa da cidade precisa de mais vida, para isso tem de se acabar com os grafitties, investir mais em limpeza, em guarda nocturnos, em animação, em cursos de vitrinismo, em espaços de apoio às crianças, é preciso oferecer o máximo de conforto a quem nos visita, porque o resto temos nós; espaço arejado, lojas de excelente qualidade, preços competitivos, museus, teatros, bares da moda, bons restaurantes, cafés históricos, o eléctrico e o metro, que embora tenha chegado com 20 anos de atraso, hoje é o transporte preferido de quem nos visita, estuda e trabalha na cidade. O preço da hora nos diversos parques de estacionamento da baixa tem de ser negociado caso a caso, é preciso também atrair mais serviços públicos.

Lei das rendas vs desertificação das cidades

Foi prática dos nossos governantes andarem anos e anos a dizer mal da oposição e vice-versa, em vez de se unirem e estudar a melhor solução para os problemas do país e das cidades, hoje temos o que está à vista; ruas desertas e prédios devolutos, fruto de uma lei das rendas “cega” que criou senhorios mais pobres que inquilinos. Depois temos outro problema grave que são as pessoas a viver longe do emprego, a morar no meio de descampados, na periferia das grandes cidades, com enormes custos familiares e financeiros pela deslocação diária em automóveis com um único ocupante.

A revitalização da Baixa está em marcha, temo que o crédito da banca, agora mais restrito, vá estagnar os projectos já aprovados, isso seria o caos. Também o Campus da Justiça, anunciado em 2006, para a zona de Cedofeita está em standby, o que poderá ser um pólo importante para a dinamização do comércio nesta área da cidade, quando estiver em pleno funcionamento.

Até lá não nos podemos resignar, porque a cidade não dorme e “a sociedade precisa de retomar outros valores". Há que encontrar a forma de contornar o panorama actual, criando mecanismos e parcerias entre lojas, associações comerciais, câmaras municipais e o turismo. Foi assim que a Associação Comercial de Barcelona resolveu o seu problema após os Jogos Olímpicos de 92, sendo hoje uma cidade de referência mundial, onde essa associação já conta com mais de 9.000 associados, um meio aéreo de publicidade e preços competitivos na TV da Catalunha, tudo fruto de parcerias conjuntas e muita vontade de mudança, aliados a uma liderança forte, aquilo que a Associação dos Comerciantes do Porto bem precisa.

Artur Ribeiro,
Comerciante há 30 anos na Rua de Cedofeita (ex-director da ACP)

Caro Vitor Silva,

Temo não ter percebido muito bem o que quis dizer, mas admito que a falha seja minha. Ainda assim vou arriscar comentar.

Começando pelos números: em 2007, o último ano publicado pelo INE, haviam 5.590.370 alojamentos clássicos para 3.852.207 famílias ditas clássicas. Ou seja, 1,45 fogos por família, apesar de tudo ainda bastante longe dos quase 2 fogos referidos por si. Para ter uma ideia da diferença, para que se atingisse o rácio de 2 fogos por família seriam precisos mais 2.114.044 fogos, ou seja, o dobro do que foi feito entre 1990 e 2000, o decénio de maior construção de casas da História de Portugal.

Voltando ao número inicial, o facto de haver 5.590.370 fogos dá, por si só, uma ideia da importância económica do sector. Se continuarmos a fazer um exercício simples podemos ver o que isso significa. Imaginemos que o valor médio por fogo é, de forma assumidamente conservadora, de 50.000 euros. Concordará comigo que não estou a exagerar quando disser que essas casas todas valem, pelo menos, 279.518.500.000 euros. Para termos uma referência do que isto quer dizer, o Produto Interno Bruto do País era, no 3º trimestre de 2008, e também segundo o INE, de 41.767,8 Milhões de euros. Ou seja, o valor das casas em Portugal vale, por baixo, o equivalente a 6 anos e 8 meses de produção da riqueza de todo o País. Se somar o valor do resto, ou seja, dos escritórios, das lojas, dos estacionamentos, dos edifícios públicos é capaz de concordar até que se calhar não é exagerada a importância que o imobiliário tem na vida de todos nós.

Se quiser imaginar a quantidade de pessoas que, mesmo que não se construa nenhuma casa nova, dependem deste património para outras coisas que não apenas morar (e este “apenas morar” só pode ser uma simplificação de linguagem mesmo…) pode imaginar o que significa o impacto económico do mais simples dos trabalhos que uma habitação exige, a sua limpeza. Imaginemos que essa actividade, que pode ser desenvolvida por pessoas sem necessidade de grande qualificação tecnológica, que é contratado fora, ou seja, que não é feito pelos próprios ocupantes da casa. Se apenas 10% dos fogos forem limpos com o recurso a trabalho contratado estamos a falar de 559.037 prestações de serviço. Admitindo, prosseguindo no exemplo, que cada prestador de serviços de limpeza consegue acumular o serviço de limpeza de 8 casas, isso garante o sustento económico de 69.879 pessoas. E os exemplos multiplicam-se por cada actividade que se possa imaginar que seja necessária para uma casa, e utilizando a sua expressão, possa ser explorada.

Não me parece portanto que isto das casas tenha assim tão pouca importância e seja só despesa, como diz. Além do mais, nem toda a gente consegue viver numa casa, portanto tudo o que se possa fazer para aumentar a acessibilidade de todos à possibilidade de habitar numa é fundamental.

O que me parece que quis dizer, mas isto é um risco enorme que estou a correr, é de que o que lhe importa a si, que já mora numa casa, é saber quanto custa mantê-la de forma mais económica. Presumo que detalhes como pagá-la, seja por arrendamento ou empréstimo bancário, não sejam a sua preocupação. Se é proprietário de uma casa poderá contar com o valor patrimonial que a mesma tem. E não lhe vou explicar, nem com números nem de outra maneira qualquer, o que quer dizer um valor patrimonial de uma casa, por pequeno que seja, quando comparado com o rendimento médio de uma família portuguesa.

Cumprimentos,
Francisco Rocha Antunes
Gestor de Promoção Imobiliária

São interessantes os argumentos invocados, mas não deixam de ser possíveis de aplicar a outros "investimentos", como um automóvel, ou às diversas peças de vestuário. O que eu quero dizer é que nem todos os objectos têm indexados um retorno, mas isso não os torna não rentáveis ou menos importantes. Tome-se uma gravata por exemplo. Pode ser considerada um luxo, sem retorno, um gasto frívolo, mas em certas profissões, como na banca, faz parte do "uniforme". Como calcular o retorno? O da primeira é imediato, e o da segunda?

Voltando à habitação, há vários retornos possíveis. Desde logo a geração de energia que está agora em fase embrionária, por exemplo vendendo microgeração eólica à EDP, mas isso não é possível em apartamentos (apenas enquanto condomínio). Mas há uma série de profissões que são exercidas na habitação, certas profissões liberais, como fotógrafos, ilustradores (free-lancers), escritores, mas mesmo médicos ou advogados podem ter os seus consultórios na sua habitação.

E há ainda um retorno para casos como o meu, para quem procura ir da periferia para o centro da cidade, que é o benefício da localização. Tendo a habitação mais perto de lugares convenientes, como o trabalho, as escolas, mas também de lugares como ruas comerciais ou de lazer, ganha-se em tempo, e no aumento da oferta. É claro que é difícil de calcular o retorno do investimento, e de dizer em quanto tempo se amortiza investimentos, especialmente dada a magnitude dos mesmos.

Quanto aos investidores imobiliários, podem ter um retorno mais imediato se optarem por investir e vender, ou podem ter um retorno mais dilatado se optarem por arrendar, seja habitação ou lojas nos imóveis que recuperem. Mas deixo a esses se o entenderem que expliquem das suas preferências.

Cumprimentos,
Carlos Oliveira

Acho fantástica a forma como "A Baixa do Porto" criou notícia. Não por ter dado origem ao artigo mas pelo facto de um post deixado ontem às 15h00 ter dado origem a um texto que aparece publicado às 24h00 (não sei se já está na versão impressa).

De facto as coisas estão a mudar no mundo dos media.

(publicado também no Renovar o Porto)
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Nota de TAF: O post inicial foi este, mas de qualquer modo foram só 24 horas. E sim, o tema ocupa uma página inteira na edição em papel de hoje do JN, com mais do que o que aparece online. :-)

... entre os jornais e os blogs: Banca dificulta crédito a reabilitação de prédios - o nosso debate em foco no JN.

Há qualquer coisa nos diferentes tipos de negócio associados à habitação (reabilitação / construção / aquisição / aluguer) que me faz um bocado de confusão. De certeza que me conseguem provar o contrário e o que vou dizer é uma barbaridade, mas para mim qualquer negócio associado a estas áreas é muito mais despesa do que investimento.

Sei que o imobiliário tem uma função social importante e os negócios à volta da sua disponibilização a todas as pessoas são importantes, mas a verdade é que quando olho, sem nenhuma base científica claro, para o efeito multiplicador que ele pode ter vejo quase um zero. Uma casa pode certamente servir para arrendar (se eu já tiver outra para viver), pode até servir para funcionar como hotel ou similar se tiver capital para isso e, claro, o processo de recuperação / construção pode dar trabalho a todo um conjunto de pessoas... mas é só uma casa! Não há nenhuma forma em que uma casa se vá transformar em duas ou então que ao ser enquadrada em algum processo produtivo o melhore e dessa forma o resultado final seja muito melhor que o inicial...

E já agora convém relembrar que o parque habitacional português atingiu os 5,6 milhões de fogos em 2007 isto é uma casa por cada 2 pessoas, ou quase 2 casas por cada família... Para além disso uma casa, ou infraestrutura, tem sempre custos associados para além do capital inicial. Por isso, quando se fazem as contas para saber se o investimento vai ter rentabilidade, é importante não esquecer os custos que vão aparecer depois, não só com a sua manutenção mas também com a sua exploração.

Tudo isto contribui para eu achar que este sector e a sua importância são demasiado valorizados... A mim interessa-me fundamentalmente saber como reduzir os custos de exploração de uma habitação, a energia que consumo, a água que desperdiço..., porque o custo do capital inicial é para mim (e penso eu para todos os outros proprietários) algo que eu não vou recuperar. E quando estamos a falar de pessoas que quase não têm dinheiro para pagar rendas, os outros custos associados (gás, luz, água) ganham uma importância ainda maior.
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blog.osmeusapontamentos.com

Meus Caros,

Winston Churchill dizia, quando lhe perguntaram se as dificuldades da Segunda Guerra estavam a chegar ao fim, que não, não era o fim, nem sequer era o princípio do fim, mas apenas o fim do princípio das dificuldades. Temos todos de nos preparar para um processo lento e doloroso de ajustamento a uma nova realidade que vai começar a ganhar forma durante este ano de 2009 e cujos contornos finais ainda desconhecemos. Mas a vida não pára por causa disso.

Como a Cristina já aqui referiu, o modelo de oferta de habitação baseado na disponibilidade generalizada de crédito imobiliário está no mínimo moribundo, e não se sabe se por milagre sair do coma se vai estar capaz de voltar a funcionar como antes ou, como é mais provável, terá muito mais limitações do que tinha até ao Verão passado. Isso significa que a oferta de habitação terá de ser feita de outra maneira porque o crédito imobiliário à aquisição vai ser muito mais escasso e ficará reservado a quem tenha muitas garantias para dar. Quem tem mais de 50 anos sabe do que falo.

Assim, a oferta de habitação vai ter de ser criada com os recursos existentes, isto é, com as propriedades actuais e com os investidores que temos. O apelo para investir vai aumentar, porque com taxas de juro perto do 1% (basta esperar um mês ou dois) a remuneração dos depósitos vai ser insuficiente para quem vive desses rendimentos. As propriedades actuais irão aparecer no mercado de arrendamento quer directamente, porque para muitos dos compradores essa vai ser a única forma de não as perderem, quer indirectamente, através dos bancos que tiverem ficado com elas quando perceberem que não há compradores a não ser com um desconto tão grande que mais vale a pena reter as casas por uns anos e arrendá-las.

A Baixa tem neste momento um enquadramento fiscal único: taxas liberatórias de 5% no IRS e nas mais-valias, possibilidade de isenção de IMT na compra e na primeira transacção depois de recuperados os imóveis, reduções muito significativas ou isenções de taxas camarárias. No tempo em que pouca gente pagava impostos que se vissem isto não era grande vantagem, mas agora é.

O grande problema para os pequenos investidores é conseguirem entender-se com os proprietários acerca do valor actual dos prédios. A forma de ultrapassar isso é encontrar uma modalidade que permita remover esse bloqueio. Os proprietários querem um preço elevado porque estão a prescindir da valorização futura que pressentem que o imóvel pode ter e querem receber enquanto são eles a determinar o destino do prédio. A solução parece-me ser a de adiar esse problema, através da associação a um investidor que tenha capital para financiar a reabilitação do prédio e que possa ficar dono de parte do mesmo sem ter de o comprar. O proprietário perde um pouco do prédio mas ganha apartamentos reabilitados que no futuro poderão vir a valer a tal fortuna mas entretanto geram rendimento que se veja, e o investidor pode converter o seu investimento em habitação de rendimento como pretendia sem ter de comprar o prédio todo antes.

As modalidades de associação entre proprietários descapitalizados e investidores particulares são imensas e estão apenas dependentes do realismo e do pragmatismo dos interessados. Os graus de reabilitação necessários são muito diferentes, há casos em que é preciso um investimento muito grande mas há casos em que uma pequena intervenção basta para dotar de condições mínimas de habitabilidade os antigos apartamentos entretanto transformados em escritórios. Podemos ter proprietários a associarem-se a investidores na recuperação de um prédio e dividirem na proporção os apartamentos recuperados. Podem ser criados fundos de investimento informais, ou mesmo cooperativas, que se dediquem à reabilitação de um prédio de cada vez. Podem investir directamente em Fundos Imobiliários que se dediquem à reabilitação. A oferta de profissionais preparados trabalharem para terceiros não é grande mas já não é inexistente.

A necessidade aguça o engenho, e a Baixa tem condições únicas para beneficiar da necessidade que vai passar a ser a criação de oferta residencial para arrendamento. O trabalho é muito, mas tem a vantagem de ter cada dia mais futuro. O que nos tempos que correm não acontece com frequência.

Francisco Rocha Antunes
Gestor de Promoção Imobiliária

É certo que a prioridade dos Bancos assenta na recuperação de créditos mal parados através da venda dos imóveis já financiados e construídos, não têm para já qualquer interesse na reabilitação, quanto mais fizerem crer que reabilitar é caro, que deve ser feito por meios próprios, mais lucram e mais apartamentos vendem, pior servidos ficam os portugueses porque os apartamentos regra geral não valorizam aquilo que o crédito aumenta. Há também a questão que sempre nos querem vender, não invista capital próprio, e depois remuneram a poupança com 2/3%. Mas antes dos bancos, há que fazer um bom negócio e se não é num edifício é noutro.

Temos mais de 2000 edifícios devolutos, obviamente que não vamos aceitar o preço que nos propõem as imobiliárias. Vamos propor metade dos que eles pedem e depois negociar dentro desse limite. Aceitam muito bem, não aceitam restam 1999 para sondar. Ao propor não devemos aceitar aquela resposta trivial das imobiliárias, o tal "está fora de questão", devemos exigir reunião com o proprietário e aí fazer ver o valor real do imóvel. Se o Banco diz que vale X, porque vamos pagar mais? Se não querem vender que o conservem, porque em poucos anos vamos voltar lá e adquiri-los por metade e o primeiro passo básico está aqui. Por acaso andei o ano 2008 a obter alguma experiência particular nisso, nas diversas conversas que tive e contactos achei incrível como é que as pessoas não negociavam preços, 1000 / 2000 euros, o que é isso, algum desconto pré-pagamento?

No Centro Histórico obviamente que os preços andam inflacionados com a existência da Porto Vivo e todo o plano, a curva da oferta e da procura é praticamente inelástica, mas se há boa época para investir é agora e com uma boa negociação, ainda para mais se for habitação própria, consegue-se. Metade do que pedem, talvez mais mil ou dois mil euros, o resto que se mentalizem que inflações de 50% já foi tempo.

Cristina Santos

Em resposta a José Oliveira Martins, que pede partilha de experiências, envio-lhe a minha.

Conforme TAF já explicou a única solução realista é mesmo ter capitais próprios. Todas as outras levam a imbróglios do tipo Catch-21 ou "pescadinha do rabo na boca" como se diz em português. A minha experiência reporta-se a um projecto da dimensão que Cristina Santos fala (200 a 300 mil euros), por outras palavras estou a residir em Gaia e gostava muito de morar no Porto, pelo que desde 2004 procuro soluções e alternativas, com frequentes visitas a imobiliárias e à Porto Vivo.

Voltando ao tópico do financiamento, é quase impossível. Com a lista de protocolos da Porto Vivo percorri os diversos balcões e os diversos contactos lá mencionados. O protocolo consiste na maioria deles apenas na isenção da comissão de dossiê (que não é mau), que é o mesmo que as imobiliárias também garantem (em alguns bancos). O problema é para edifícios em ruínas sem condições de habitabilidade, que são precisamente os mais interessantes para remodelação. Nesses casos muitos bancos não oferecem sequer crédito para a aquisição. O argumento é simples, o crédito à habitação exige até um seguro multi-riscos. É tecnicamente impossível constituir um seguro destes para um edifício não habitável. Por outro lado qualquer avaliação a um prédio em ruínas (e passei por três) atribui o valor da avaliação igual ao valor do terreno (ou praticamente). Face a esta avaliação os bancos recuam ainda mais e alguns respondem que simplesmente não financiam aquisições de terrenos, outros sugerem créditos específicos que vão geralmente até 50% do valor, com prazo máximo de 2 ou 3 anos, com carência de capital. Ou seja, fica-se a pagar juros por dois anos, sem amortizar, e no final desse prazo é preciso constituir um crédito construção (que exige licença de construção por parte da CMP, neste caso).

Bem sei que a Porto Vivo dá indicação de resposta em 6 meses a pedidos de licenciamento, e a isso só é preciso somar o tempo de elaboração do projecto de arquitectura e especialidades. Contudo basta qualquer imprevisto, como um atraso numa resposta do IPPAR, um pedido de correcção, uma falha na documentação e os prazos começam a ficar muito arriscados. Isto claro, no caso de ter disponível os tais 50% do valor do terreno. Não tenho a certeza, mas tinha a ideia de que apenas os proprietários podem submeter pedidos de licenciamento à construção, enquanto interessados podem no máximo fazer pedidos de informação prévia.

Achei interessante a proposta de Cristina Santos de acordar com o proprietário um pagamento faseado, com uma percentagem na aquisição, e outra após o licenciamento e início do financiamento. É no entanto muito complexa na prática. Desde logo por encontrar o prédio desejado em que o proprietário anua a tal acordo. A maioria dos que vi estão em fase de partilhas, pertencem aos vários irmãos, e estes querem é que alguém compre para dividirem a herança. Por outro lado, o pagamento ou aquisição exige a celebração de escritura, e esta tem de inscrever um montante para apuramento dos imposto. Tal acordo complica aqui este apuramento dos valores. Por fim, o financiamento também não simplifica, o crédito de construção funciona por tranches. Há uma tranche inicial que se destina à liquidação do crédito do terreno (os tais 50%), e início das obras. As tranches seguintes são libertas só após pedido de avaliação do estado das obras, e em proporção ao avanço das mesmas. Por outras palavras sem o capital próprio fica muito complicado, até porque os projectos de arquitectura implicam uma despesa também.

A conclusão da minha experiência é a de que não existem produtos financeiros adequados à aquisição de edifícios em ruína e sua recuperação. A banca não está interessada em assumir esse risco, muito menos agora. A única alternativa é mesmo dispor de capital próprio.

Cumprimentos,
Carlos Oliveira
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Nota de TAF: escrevi há tempos um texto sobre este assunto - "Os bancos e a reabilitação urbana". Com a recente necessidade de reduzir a "alavancagem de crédito" (ou seja, a relação crédito concedido / valor dos depósitos) por parte dos bancos, a solução não passará por eles, mas sim por acordos com financiadores privados detentores de capital próprio suficiente. Essas pessoas/entidades existem (em Portugal e no estrangeiro). O que é preciso juntar oferta e procura, estabelecer parcerias. É aí que eu eventualmente posso dar uma pequena contribuição, servir de catalisador.

Baixe ao mínimo a sua proposta junto do proprietário. Baseie-se num orçamento assente num croquis do edifício para prever o custo de obras e posterior valorização. Se é para investimento faça um estudo do rendimento calculado por baixo, verifique se ainda assim dá garantia. Caracterize o local e as suas ideias. Apresente o dossier ao banco e perante a renitência peça uma avaliação ao imóvel, paga na ordem dos 750€.

Se a avaliação for superior 30/40% ao que vai investir na aquisição, e actualmente as avaliações estão por baixo, está a fazer um bom negócio e tem margem para pedir empréstimo. Acorde com o proprietário pagamento faseado, 30% de imediato (será o que o banco lhe vai exigir de capital próprio) e o restante com o financiamento. Com o banco acorde a compra do edifício e posteriormente as obras com projecto aprovado.

Para valores de milhões de Euros não tendo capital próprio, é lógico que os bancos exijam projecto e que desconfiem do investidor que não tem meios sequer para avançar com esse estudo. Aliás sem esse estudo estará o investidor ciente do que vai fazer, todos os licenciamentos que vão ser exigidos, a obra que pretende? Pode, como bem diz o Tiago, reunir pessoas que tendo umas poupanças no banco a render 3% prefiram investir e receber mais, mas também essas vão exigir um projecto. Nessa área dos milhões há aqui no blog gente mais competente para dar sugestões.

As minhas sugestões são para pequenos projectos. Se o investimento for micro, não ultrapassar os 200/250 mil euros já com obras, estamos a falar de valores que correspondem a um apartamentozinho na periferia, e o José Oliveira está a adquirir um edifício no Porto com certeza com mais de um andar. Portanto é óbvio que é um bom investimento. Se o edifício não tem em nenhum andar condições de habitabilidade mínima, então a avaliação será curta, mas também deve pagar pouco por ele, se o proprietário não aceitar, há mais de 2 mil edifícios disponíveis.

Com orçamento, avaliação e todos os documentos, tem de exigir um bom crédito, está a falar de um edifício no Porto, que pode alugar, que não desvaloriza como um apartamento, enfim com mil opções que garantem o investimento. Evite bancos com excesso de crédito mal parado, procure os pequenos que ainda têm crédito disponível. O Montepio, se o edifício for para alugar, é o banco com melhor abertura. Tem também o Caja Duero com uma promoção de 0.25 de spread, é espanhol mais do habituado à reabilitação. Se for para habitação própria tem protocolos Porto Vivo em vários bancos, se for para alugar há também empréstimos especiais noutros bancos (CGD, por exemplo). Se o problema for as obras opte por reconstruir, não exige grandes formalidades. Se o caso for de milhões procure gestores de fundos, promotores imobiliários, estabeleça parcerias.

Ok, isto é um pouco básico, pode não se adequar ao caso, mas com certeza adequa-se aos jovens que pretendem adquirir casa e compram um apartamento em vez de uma vivenda no Porto, que não desvaloriza. Não podemos andar ao sabor da Banca e dos seus interesses, remuneram muito mal as nossas poupanças. Comprar e reconstruir no Porto é de longe melhor investimento do que comprar um apartamento na periferia e para os apartamentos não há problemas de empréstimo. É preciso fazer-lhes notar que é um bom investimento, para ser bom investimento tem que ser boa compra, avalie o imóvel primeiro, e depois insista, se for um bom e credível investimento vai resultar.

Cristina Santos

Atendendo ao que se vai observando, reforçado pelos dois testemunhos abaixo, e ao facto de as pessoas preferirem normalmente tratar destes assuntos de forma privada e não num espaço público como um blog, proponho-me tentar reunir:

• - investidores com liquidez interessados em apostar na reabilitação urbana;
• - proprietários de edifícios degradados sem capital para os recuperar e/ou sem ideias para os aproveitar;
• - empreendedores com oportunidades concretas de negócio nesta área.

Se eu puder ser útil a quem esteja numa das situações acima descritas, aqui ficam os meus contactos pessoais:
Tiago Azevedo Fernandes, taf@etc.pt e 91-663.03.96.

Tenho frequentemente escrito que um dos principais problemas do Norte é as pessoas não falarem umas com as outras. Temos todos os recursos e oportunidades não faltam. O que falha é a comunicação.

Caro José Oliveira Martins,

Não existe neste momento financiamento bancário para praticamente nada, e o financiamento de projectos imobiliários com empréstimos bancários tornou-se impossível de conseguir. Não é problema do tipo de imóvel e muito menos de quem pede o empréstimo.

Francisco Rocha Antunes
Gestor de Promoção Imobiliária

Gostaria de partilhar com o espaço Baixa do Porto um problema com que me tenho defrontado e pedir sugestões ou partilha de experiências. Tenho em vista a compra de um prédio na zona prioritária definida pela Porto Vivo na zona da Sé que está bastante degradado a precisar de obras profundas como é aliás assinalado no documento estratégico elaborado pela Porto Vivo. Acertei já o preço com o actual proprietário, mas estou a ter imensas dificuldades em obter um empréstimo junto da Banca para a compra do imóvel tal como está. Não porque haja qualquer problema com o meu crédito pessoal (estou felizmente numa situação confortável financeiramente) mas – alegam vários Bancos – que não financiam imóveis degradados sem também ter um “projecto aprovado.” Ora esta circunstância deixa-me numa situação difícil, uma vez que teria que encomendar a elaboração de um projecto (e procurar a sua aprovação?) antes da aquisição.

Agradeço qualquer recomendação concreta ou a partilha de experiências bem sucedidas. Cordialmente
José Oliveira Martins

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Nota de TAF: Eu passei há tempos por uma situação muito semelhante e não encontrei solução, pelo que fui obrigado a desistir do negócio que tinha em vista e a optar por um outro de dimensão incomparavelmente menor, suportado exclusivamente com capital próprio. Há uma falha de mercado neste campo, pois não há oferta que cubra as necessidades da procura deste tipo de crédito. As alternativas que eu sugiro são 1) um acordo escrito com o actual proprietário ou 2) uma parceria com quem disponibilize o capital próprio em falta para o projecto. No meu caso não consegui sucesso em nenhuma das alternativas, estando em causa um investimento um pouco superior a um milhão de euros. :-(

... ficam aqui apenas três apontadores.

- Banca: BIC prossegue expansão em Portugal após aumento de capital para 25 milhões de euros
"Fizémos uma análise dos sítios onde havia maior densidade de empresas ligadas a Angola. Já temos uma base de clientes no Porto que estava neste momento a ser gerida de Lisboa, e que estamos agora a migrar para o Porto"

- Câmara do Porto escolhe Rui Moreira
"O presidente da Associação Comercial do Porto, Rui Moreira, foi escolhido por Rui Rio para integrar o grupo de acompanhamento dos estudos para o traçado da linha de metro da zona Ocidental. Vai juntar-se a Lino Ferreira e José Carapeto, director municipal do Urbanismo." - É Rui Rio a fazer pela vida, ante a ameaça de Elisa Ferreira. ;-)

- Já repararam na consulta de opinião que está no site da Câmara? - "Concorda que os autarcas só possam fazer três mandatos?"

Sou leitora do blog há vários anos mas nunca escrevi... Ganhei coragem agora. Prefiro ler a escrever mas como tenho muita coisa para partilhar optei por escrever. Vou tentar dividir em alguns assuntos.

Aeroporto Sá Carneiro: Gostei muito da conferência que aqui foi falada no Sheraton. Tinha muitas dúvidas e fiquei muito melhor esclarecida. Parabéns à organização. Este deve ser o papel dos Partidos e sinceramente acho que é a melhor maneira de abrir os Partidos à sociedade. Aliás já tinha participado nos debates da Baixa do Porto e da Energia Nuclear e gostei. Não sou do Partido mas gostei da postura de se fazer debates/conferências de esclarecimento e não "comícios". Em relação a esta matéria acho que as Câmaras Municipais deviam fazer conferências iguais de esclarecimento. É a melhor maneira de envolver as pessoas porque acho que a maioria das pessoas não está por dentro do assunto e não imagina a importância do mesmo.

Ruas da Cidade: Acho que o Porto está muito melhor já que não temos os buracos que havia no passado. Alguns em obra, ano após ano, e alguns completamente e escandalosamente parados; Zona do Hospital Sto. António, Praça Carlos Alberto, etc. mas acho que tem de haver mais cuidado nas obras feitas. Por exemplo a Av. da Boavista na zona do Dallas (já agora para quando uma solução) teve uma intervenção... a rua ficou simplesmente uma vergonha. Como é possível deixar uma artéria destas naquele estado, toda remendada. Outro exemplo é a rua do Lidador que teve uma intervenção e já foi remendada. Meteram alcatrão mas os remendos estão feitos em paralelo... Sinceramente acho que estes detalhes também "fazem Cidade".

Algumas notas:

- Na última revista da CMP metade da entrevista com o Sr. Rui Moreira foi a falar de futebol e do FCP, será que faz sentido?

- O edifício da CMP está a ficar 5 estrelas. Acho que é uma boa imagem para a recuperação da Baixa; é "fazer Cidade"; o mesmo não posso escrever em relação ao parque de estacionamento da Trindade. A parte nova, apesar de aparentemente estar pronta há vários meses, ainda não abriu, aliás raramente tem pessoas a trabalhar e quando tem são poucas, para quando a sua abertura? Já agora em relação ao edifício já alguém viu os painéis de rua com cartazes, os bancos de jardim e a relva de plástico que tem no piso térreo da Câmara... que falta de gosto...

- O site da empresa Porto Lazer é muito fraco. Esteve quase um ano como "em remodelação" e depois ficou igual... Sr. Presidente perca menos tempo no da Câmara e meta o da Porto Lazer em ordem.

- Em relação a salvar o JN... mas salvar o quê e de quê?!?!... infelizmente o JN já devia ter sido salvo há muito tempo. O jornal está muito fraco e deixou, há muito, de ser a referência que era... infelizmente.

Para a 1ª vez já escrevi muito.
Cumprimentos
Márcia Oliveira

No próximo dia 8 será gravado o segundo podcast O Porto em Conversa. Este programa contará com a presença de Cristina Santos, participante assídua do blog A Baixa do Porto. Aquilo que me levou a ter vontade de falar com a Cristina Santos foram as suas participações no blog acerca do processo de reabilitação de um edifício do quarteirão de Carlos Alberto e as fotografias que aí foi publicando.

Todos sabemos que existem imensas casas devolutas na cidade (mesmo para quem anda distraído basta acompanhar blogs como A Outra Face da Cidade Surpreendente ou As Casas do Porto) mas com as contribuições da Cristina Santos ficamos a conhecê-las por dentro e a perceber um pouco melhor os diferentes aspectos que a recuperação deste tipo de edifícios acarreta, tanto a nível burocrático como humano.

Assim, o guião que defini para esta conversa roda muito à volta deste tema da recuperação de edifícios em geral e deste caso em particular. Havendo tempo também espero conseguir falar um pouco sobre os assuntos gerais da cidade. Se alguém quiser contribuir com sugestões de perguntas ou temas a abordar deixe um comentário no blog.

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blog.osmeusapontamentos.com

O facto de uma coisa estar mal não significa por isso que se faça pior. Pessoalmente até gostava das construções da Secil, deixavam perceber a topografia e a encosta rochosa, e mais, até justificava a barra do Douro por trazer de vez em quando mais um barquinho ao rio. Mas o problema desta construção não é tapar a ponte, porque realmente não tapa, o seu problema é a escala do seu desenho.

O Porto está junto às suas margens pejado de construções novas que igualmente nada parecem perceber da escala da cidade. Antigamente havia um único edifício que era a Alfandega que um dia derrubou toda uma área de Miragaia e plantou-se à sua frente. Este edifico que foi ganhando o direito de património, não deixou por isso de criar uma ruptura na malha urbana ao ponto de, até hoje, toda a vida da marginal não conseguir passar da Ribeira à Foz. Em Gaia e seguindo-lhe o exemplo, construiu-se o famoso “Cais de Gaia”, que visto do Porto – Património marca pela negativa a escala urbana dos antigos armazéns do vinho do Porto. Mas hoje em dia várias outras construções nascem nas margens do rio com esta particularidade de esquecer a escala da cidade.

Alexandre Burmester