De: Cristina Santos - "Humildes sugestões, que não servem para milhões"

Baixe ao mínimo a sua proposta junto do proprietário. Baseie-se num orçamento assente num croquis do edifício para prever o custo de obras e posterior valorização. Se é para investimento faça um estudo do rendimento calculado por baixo, verifique se ainda assim dá garantia. Caracterize o local e as suas ideias. Apresente o dossier ao banco e perante a renitência peça uma avaliação ao imóvel, paga na ordem dos 750€.

Se a avaliação for superior 30/40% ao que vai investir na aquisição, e actualmente as avaliações estão por baixo, está a fazer um bom negócio e tem margem para pedir empréstimo. Acorde com o proprietário pagamento faseado, 30% de imediato (será o que o banco lhe vai exigir de capital próprio) e o restante com o financiamento. Com o banco acorde a compra do edifício e posteriormente as obras com projecto aprovado.

Para valores de milhões de Euros não tendo capital próprio, é lógico que os bancos exijam projecto e que desconfiem do investidor que não tem meios sequer para avançar com esse estudo. Aliás sem esse estudo estará o investidor ciente do que vai fazer, todos os licenciamentos que vão ser exigidos, a obra que pretende? Pode, como bem diz o Tiago, reunir pessoas que tendo umas poupanças no banco a render 3% prefiram investir e receber mais, mas também essas vão exigir um projecto. Nessa área dos milhões há aqui no blog gente mais competente para dar sugestões.

As minhas sugestões são para pequenos projectos. Se o investimento for micro, não ultrapassar os 200/250 mil euros já com obras, estamos a falar de valores que correspondem a um apartamentozinho na periferia, e o José Oliveira está a adquirir um edifício no Porto com certeza com mais de um andar. Portanto é óbvio que é um bom investimento. Se o edifício não tem em nenhum andar condições de habitabilidade mínima, então a avaliação será curta, mas também deve pagar pouco por ele, se o proprietário não aceitar, há mais de 2 mil edifícios disponíveis.

Com orçamento, avaliação e todos os documentos, tem de exigir um bom crédito, está a falar de um edifício no Porto, que pode alugar, que não desvaloriza como um apartamento, enfim com mil opções que garantem o investimento. Evite bancos com excesso de crédito mal parado, procure os pequenos que ainda têm crédito disponível. O Montepio, se o edifício for para alugar, é o banco com melhor abertura. Tem também o Caja Duero com uma promoção de 0.25 de spread, é espanhol mais do habituado à reabilitação. Se for para habitação própria tem protocolos Porto Vivo em vários bancos, se for para alugar há também empréstimos especiais noutros bancos (CGD, por exemplo). Se o problema for as obras opte por reconstruir, não exige grandes formalidades. Se o caso for de milhões procure gestores de fundos, promotores imobiliários, estabeleça parcerias.

Ok, isto é um pouco básico, pode não se adequar ao caso, mas com certeza adequa-se aos jovens que pretendem adquirir casa e compram um apartamento em vez de uma vivenda no Porto, que não desvaloriza. Não podemos andar ao sabor da Banca e dos seus interesses, remuneram muito mal as nossas poupanças. Comprar e reconstruir no Porto é de longe melhor investimento do que comprar um apartamento na periferia e para os apartamentos não há problemas de empréstimo. É preciso fazer-lhes notar que é um bom investimento, para ser bom investimento tem que ser boa compra, avalie o imóvel primeiro, e depois insista, se for um bom e credível investimento vai resultar.

Cristina Santos