De: Manuel Moreira da Silva - "Uma nota suplementar sobre os valores do Aleixo"

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Submetido por taf em Sábado, 2008-07-26 20:47

Agradecendo desde já a oportunidade de desenvolver esta discussão com quem, reconheço, sabe bastante mais do que eu do assunto, aproveito para adicionar algumas notas complementares ao meu (segundo) primeiro post. Chamo a atenção ao Francisco Rocha Antunes que a primeira versão do meu post tinha um erro de matemática que empolou os valores, pelo que, quando diz "os apartamentos teriam que ir para o mercado sempre acima de 5.000 euros[/m2]" (aplicando as contas da primeira versão do meu post) deveria estar "os apartamentos teriam que ir para o mercado sempre acima de 2723 euros[/m2]". Peço desculpa pelo meu erro e espero que não vicie a discussão daqui em diante.

Decidi calcular o preço médio por metro quadrado de área bruta de construção permitida porque entendi que em terrenos urbanos, como é o caso dos que estamos a discutir, numa perspectiva de "economia imobiliária" o valor dos terrenos estará indexado à capacidade construtiva que os instrumentos de gestão territorial (PDM, etc) permitirem. Pareceu-me mais indicado para a discussão. Para além disso não consegui confirmar em tempo útil a área do terreno que seria vendida, porque tenho ideia de ter lido 60.000 m2, mas aplicando a matemática aos 24.084 m2 de a.b.c. permitida, temos que o terreno deverá ter 30.105m2.

Alguns dos terrenos que coloquei na minha tabela são para construção em altura (não todos) pelo que julgo que as minhas estimativas não estarão assim tão longe da realidade média do mercado. Aproveitando a sua sugestão decidi procurar na CasaSapo os valores de revenda dos apartamentos do empreendimento D'Ouro Villa (porque me parece ter uma situação comparável ao do futuro empreendimento do Aleixo):

Aproximadamente o valor mais alto do intervalo que indicou (673 euros/m2), se considerarmos que o terreno representa 30% dos custos do apartamento e que já estamos a falar dos valores ajustados (o segundo intervalo que referiu). Se considerarmos que o terreno representa 33,3% dos custos do apartamento, como propõe o Tiago, o valor sobe para os 741 euros/m2. Isto são os valores actuais, com o mercado em crise (como disse) e num contexto em que o principal "ponto negativo" da zona é o Bairro do Aleixo. Quando o Bairro do Aleixo desaparecer dali, tudo o que o rodeia deverá sofrer uma valorização considerável, o que faz com que estes cálculos pequem por defeito.

Apenas uma nota quanto ao aumento da capacidade construtiva através do SIM-Porto: recordo que está previsto que pelo menos 20% das famílias terão que ser realojadas na Baixa do Porto em imóveis reabilitados pelo fundo imobiliário...

Claro que esta operação tem muitas condicionantes e problemas previsíveis (desde logo, caso o PS ganhe as próximas eleições, se seguir o exemplo que este Executivo deu com a IMOLOC e o Parque da Cidade, antevejo um bastante grave...) e imprevisíveis, o que contribui para baixar o valor do terreno. Apesar de tudo isso continuo a acreditar que, olhando apenas a valores, é mau negócio para a CMP (e, por arrasto, para todos os que fiquem de fora do fundo imobiliário) e tenho que concordar com o que disse recentemente o Dr. Paulo Morais: "a troco do realojamento de 300 famílias, que custaria à Câmara cerca de sete milhões de euros, está a entregar-se a um privado um terreno, em zona privilegiadíssima do Porto, que vale muito, mas muito mais".

Recordo que a CMP propõe 457 a 540 euros por m2 e se ajustássemos os valores usando o critério fornecido pelo Francisco Rocha Antunes (para melhor comparar com os valores supracitados) chegaríamos a 366 a 432 euros por m2, um claro contraste com os 673 euros por m2 ("sistema FRA") e com os 741 euros por m2 ("sistema TAF").

Os meus melhores cumprimentos
Manuel Moreira da Silva