De: Manuel Moreira da Silva - "Uma nota para discutir o Aleixo em termos concretos (versão corrigida)"

Em primeiro lugar gostaria de agradecer ao Tiago a atenção que deu à primeira versão desta mensagem, que continha um erro primário de matemática que me levou a algum excesso nas conclusões. Peço desculpa aos leitores a confusão que poderei ter causado. Em segundo lugar queria deixar claro que para este post é irrelevante a minha posição a respeito da solução encontrada para o Aleixo.

Decidi fazer um pequeno cálculo dos valores que têm sido referidos na Imprensa a propósito da reconversão do Bairro do Aleixo, para aferir se estão próximos dos valores de mercado. A tabela em que me apoiei foi exclusivamente obtida através dos anúncios presentes no dia de hoje no portal CasaSapo para venda de terrenos na cidade do Porto. Os primeiros seis exemplos foram os primeiros que apareceram e os vinte e dois seguintes utilizando o filtro para que aparecessem os terrenos por ordem descendente de preço (os mais caros primeiro). Foram copiados sem outro critério que não o sequencial e correspondem a várias freguesias da cidade, incluindo seis exemplos de Lordelo do Ouro.

Os valores a que cheguei foram:

• Preço médio por m2 de terreno na cidade do Porto: 1021 euros
• Preço médio por m2 de área bruta de construção acima do solo na cidade do Porto: 814 euros
• Preço médio por m2 de terreno na freguesia de Lordelo do Ouro: 890 euros
• Preço médio por m2 de área bruta de construção acima do solo na freguesia de Lordelo do Ouro: 817 euros

Os valores para o terreno com os seus 24084 m2 de área bruta de construção (presumo que acima do solo) referidos na comunicação social são de "11 a 13 milhões de euros" o que perfaz entre 457 e 540 euros por m2. A diferença entre as estimativas da CMP e os valores de mercado ainda se agravam se, mantendo o preço do pacote, a capacidade de construção do terreno aumentar de 0,8 para 1 em virtude do SIM Porto, como referiu a arquitecta Paula Morais. Na melhor das hipóteses, dois terços do preço médio de mercado. E isto é se considerarmos que o terreno onde está o Bairro do Aleixo é uma localização "média" dentro da freguesia de Lordelo do Ouro, o que me parece manifestamente incorrecto.

Atrevo-me a pedir ao ilustre participante no Fórum, Francisco Rocha Antunes, que desenvolva este meu raciocínio, já que com a sua experiência na área, seguramente chegaríamos ao valor daquele terreno com maior facilidade, e seria uma oportunidade de ver a CMP (e todos nós por arrasto) sair-se melhor no negócio.

Atrevo-me ainda a pedir ao Sr. Presidente da CMP e ao Sr. Vereador do Urbanismo que apresentem os estudos que levaram a estas conclusões e, caso seja possível, indiquem também os estudos que levaram aos negócios do Palácio do Freixo, do Pavilhão Rosa Mota, do Mercado Ferreira Borges, do Mercado do Bolhão, do Rivoli, do terreno do Aquário SeaLife e de todos os outros bens do Município que têm vindo a privatizar. Não me importa que me digam que estão na Internet, basta que me digam onde. Ficaria muito agradecido e mostraria alguma coerência com a posição da direcção nacional e do grupo parlamentar do vosso partido.

Os meus cumprimentos
Manuel Moreira da Silva