De: F. Rocha Antunes - "Valores para o Aleixo"
Não sei onde foi buscar essa ideia de que sou ilustre mas se prometer não reincidir na mesma tenho muito gosto em partilhar algumas das minhas opiniões, já que apelei a uma discussão sobre o assunto do Aleixo. Antes de mais, e por uma questão de regra, deixe-me dizer que não sou avaliador profissional, portanto a opinião que vou dar baseia-se apenas em raciocínios simples de quem está habituado a fazer este tipo de contas.
Primeiro, não se pode comparar os valores de terreno que utiliza com valores de capacidade de construção acima do solo. Os valores de terreno quando são referenciados em bases de dados de oferta de imóveis para venda são valores de terrenos para construção de moradias, e não para terrenos de edifícios de construção em altura. Para estes últimos, os mais correntes no mercado de habitação, os valores de incidência de terreno depende essencialmente do valor esperado de venda dos apartamentos. Os valores que refere quanto a áreas brutas de construção acima do solo só podem ser de prédios feitos, não do valor da capacidade construtiva. Repare que está a falar do valor médio de venda da freguesia, se fosse o valor dos terrenos os apartamentos teriam que ir para o mercado sempre acima de 5.000 euros, o que nunca se verificou no Porto, pelo menos em empreendimentos desta dimensão.
Cada promotor imobiliário tem uma ideia própria do que poderá valer um apartamento num empreendimento naquele local mas não me parece que se possam utilizar valores muito diferentes do que se está a praticar no local. As informações de que disponho dizem-me que os valores praticados naquela zona, com vista de rio ou junto ao rio, variam entre 2.300 euros e 2.900 euros por metro quadrado de área bruta privativa. Se considerarmos que o valor máximo que o peso do terreno deverá ter no valor de venda final é de 30 %, teremos um intervalo de 690 a 870 euros por metro quadrado de área de construção. Como a área vendável de cada prédio é, na melhor das hipóteses, 80% da área bruta acima do solo, o intervalo final de valor do terreno é de 550 a 700 euros. Estes valores são os que eu considero praticáveis sabendo-se que o mercado imobiliário não está neste momento, tal como o resto da economia, com perspectivas muito risonhas para os próximos anos. Outros promotores imobiliários terão valores diferentes, dependendo do que acreditam que vai acontecer ao mercado daqui a 5 anos.
Para além deste valor do terreno, neste caso é preciso calcular qual é o risco de esta operação específica demorar o dobro do tempo de uma operação normal, e basta ver qual é a facilidade com que se utilizam hoje em dia as providências cautelares e por outro lado o tempo que demora qualquer decisão judicial para se perceber que não é um risco a ignorar. Os mais optimistas dirão que esse risco não é diferente do que existe em qualquer outro terreno, e por isso, e porque ganha o concurso quem mais valorizar esses terrenos, não farão qualquer desconto na estimativa de valor que fizeram para o terreno. Os mais prudentes dirão que existe um risco de que demore mais do que o normal, por exemplo mais metade do tempo que é habitual, e nesse caso vão reduzir a sua oferta de valor para acomodar essa demora, oferecendo menos pelo terreno. Aqui está um claro incentivo a uma via negociada com os moradores, já que se não existir litígio todos ganham mais.
Gostaria ainda de fazer uma correcção a uma afirmação que fez e que não está tecnicamente correcta: a passagem do índice de 0,8 para 1,0 que aqui foi referida, e bem, pela Arq.ª Paula Morais só se poderá fazer à custa da aquisição de direitos de construção transferíveis definidos no âmbito do SIM-Porto e portanto terão que ser comprados a alguém que os tenha obtido ou fazer parte da equação de valor de imóveis a recuperar, não são gratuitos.
Espero ter sido claro, mas se por acaso não o tiver sido farei um esforço adicional com muito gosto.
Francisco Rocha Antunes
