De: Cristina Santos - "Descontrolo na estratégia"

O que Pedro Figueiredo nos diz é perceptível a todos, mais uma vez não tanto por via da ética mercado, mas pela estratégia, vejamos:

A oferta imobiliária excede a procura, o mercado português é reduzido, há a crise do crédito imobiliário. As barreiras ao investimento são: concorrência de construção nova por toda a cidade (Damião de Góis, Areosa, Paranhos, Arca de Água, Antas e a nova Nun'Álvares), baixo poder do mercado nacional, má conotação da Baixa, centros de cidades europeias mais desenvolvidos e atractivos. A nossa vantagem competitiva estava onde? No produto único, irreproduzível, classificado como património da humanidade, e no facto de internacionalmente a sustentabilidade por via da reabilitação ser considerada uma boa prática e inclusive potenciadora dos novos mercados e postura de humana. Dada a vantagem competitiva, que é óbvia, o mercado a atingir seria o mercado da qualidade e diferenciação, aberto a capital internacional que tem poder de compra e sensibilidade para a sustentabilidade, não necessita de garagens, é até contra, reconhece o valor patrimonial e traz mais-valia, etc etc. Em termos de responsabilidade social, o miolo dos quarteirões teria de manter as pessoas que lá residem por via de programas como o RECRIA e outros. O brand - a internacionalização do masterplan.

A SRU, em desespero de causa movida pela pressa de apresentação de resultados, primeiro opta pelo benchmarking da construção, iguala o produto da Baixa ao oferecido por toda a cidade e pelos concelhos limítrofes, e tenta copiar Paris ou Barcelona em termos de preço. Só aqui a lógica ia pelo esgoto, o benchmarking só potencia generalizações, fusões e baixa de preços. Seguidamente, na escolha de posicionamento, faz entrar um produto velho num mercado que diz ser novo, e aumenta o preço como diferenciação, e onde está a diferenciação? Como pode atribuir o valor máximo, se não opta pela estratégia construtiva diferenciadora? Está a SRU armada em construtora de mercado, mas sem estratégia? Em paralelo abandona todo o brand iniciado com Joaquim Branco e o Masterplan cai em esquecimento.

Agora, não vai haver problema para estes dois prédios, a Banca financia a construção com base em valores hipotéticos de venda, que também está disposta a financiar, tenham ou não tenham os compradores capacidade financeira, e portanto os primeiros prédios reabilitados estão salvaguardados, a SRU pode afirmar que a estratégia foi boa, mas a questão é os restantes quarteirões. A prosseguir com esta estratégia, a classificação de património perde-se, a diferenciação também e vamos ter de passar a competir no mercado velho. Em matéria de sustentabilidade a longo prazo, a cidade perde enormes dividendos em termos de turismo, passa a ser uma “vila” sem requinte e a Baixa fica às moscas, por não ter capacidade de competir com as Antas, a Avenida da Boavista e muito menos com a nova Nun'Álvares.

O bom disto é que, como muita gente reclama, o preço vai baixar, porque vamos passar a oferecer o que se oferece em todo lado e reduzidos ao pequeníssimo mercado português. Agora que isto à luz da estratégia a longo prazo tenha algum cabimento, não tem. Absolutamente nenhum, é uma estrategia reduzida aos primeiros prédios, é batota!

Cristina Santos

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Nota de TAF: logo às 22h00, no programa de Jorge Fiel no Porto Canal, falo um pouco de reabilitação no Centro Histórico do Porto (entre outras coisas).