De: TAF - "Investimento em reabilitação urbana - caso prático"

  
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O mercado imobiliário, com a crise, mudou recentemente de forma radical. Falências e penhoras vieram provocar a queda abrupta dos preços, para valores impensáveis até há pouco tempo. De tal modo que, actualmente, o enorme excesso de oferta faz com que o preço das propriedades em venda seja frequentemente abaixo do custo de construção. Os proprietários ainda não se adaptaram completamente a este cenário, não tendo percebido que só imóveis com características realmente especiais (localização, valor patrimonial específico do edifício) mantêm um valor de mercado "normal" segundo as referências passadas. E, como qualquer mercado em ajustamento acelerado, há também o fenómeno de propriedades que são propostas por valores irrisórios, muito abaixo do que se justificaria.

As melhores oportunidades não aparecem necessariamente à nossa porta, devemos aproveitá-las onde elas existirem. Tal como estes arquitectos de Viana que vendem o seu trabalho pela Internet para todo o mundo. O exemplo de que aqui publico imagens é um negócio no Barreiro, na que foi em tempos a sua rua principal, e com outra frente também para a avenida marginal ao Tejo. Procuro um investidor com 20.000 euros. Como quase todos os bons negócios, é para ser realizado de imediato, ou a oportunidade perde-se. Vou daqui a pouco colocar informação adicional neste mesmo post, mais abaixo. Digo para já que se trata de um imóvel devoluto que será vendido pelas Finanças, sem ónus ou encargos, por apenas 21.125 euros, e eu queria evitar recorrer à burocracia e enormes custos do financiamento bancário. Estou disponível para estudar qualquer modalidade de acordo, desde um "bullet loan" por um ano (do montante total ou parcial), à venda pura e simples da posição, passando por várias modalidades de parcerias. Mais informações via taf@etc.pt ou 916.630.396.

RESTANTES DADOS E IMAGENS DE APRESENTAÇÃO:

Logradouro com saída para a avenida

Avenida junto ao Tejo

Vista aérea - zona histórica do Barreiro

Fachada na antiga rua principal do Barreiro

Farmácia (este lado do r/c é fracção separada, não faz parte do imóvel em venda, esteve em funcionamento até há poucos dias)

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Esta operação decorre de um leilão das Finanças, onde fiz a licitação mais alta. Por isso a aquisição, a formalizar até dia 30 deste mês, será feita em meu nome. Posteriormente poderá haver mudanças de propriedade, com as taxas e impostos habituais... O negócio entre mim e o investidor terá assim de ser formalizado em contrato-promessa, ou semelhante.

A descrição das Finanças na venda, bastante incompleta porque omitia a localização da entrada principal, era esta:
"Fracção autónoma designada pela letra B, do prédio urbano instituído em regime de propriedade horizontal, composto de R/C com uma sala, dois quartos, cozinha, corredor, hall e despensa, com a área coberta de 81,11 m2 e 1.º andar composto por sala, sete quartos, dois corredores e um hall, com a área coberta de 150,27 m2, no sótão, uma dependência com a área coberta de 18,00 m2, e logradouro com entrada pelo n.º 118 na Avenida Bento Gonçalves, com a área descoberta de 48,00 m2., inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Barreiro, sob o artigo 2457, com o valor patrimonial de € 100.921,45, descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob o n.º 496, da mesma freguesia."

Informação do Registo Predial:

• Prédio urbano situado em Barreiro - Rua Joaquim António de Aguiar, n.º 257, 259 e 261 e Avenida Bento Gonçalves, n.º 118, 120 e 122.
• ÁREA TOTAL: 270,95 m2
• ÁREA COBERTA: 222,95 m2
• ÁREA DESCOBERTA: 48 m2
• MATRIZ n.º: 2457
• Composição e confrontações: Edifício de rés do chão para estabelecimento e habitação, logradouro, dependência e primeiro andar para habitação.
• FRACÇÕES AUTÓNOMAS: A,B,C,D
• Permilagem: fracção A (estabelecimento): 166,5; fracção B: 556,5; fracção C: 130; fracção D: 147

A "área coberta" no registo predial é a "área de implantação", não a soma das áreas dos pisos. As fracções C e D são no edifício independente aparentemente desocupado, ao lado do logradouro, na frente para a Avenida Bento Gonçalves.

Para já a minha opção foi minimalista: o imóvel está a um preço extraordinariamente baixo, vale a pena licitar, encontrar rapidamente um parceiro investidor para evitar recorrer a financiamento bancário, e decidir apenas mais tarde o que fazer com ele. Depois, há muitas alternativas:

• vender depois de devidamente publicitado, com uma mais-valia razoável, e num prazo curto (alguns meses);
• ou fazer algumas reparações ligeiras (pormenores só depois de visitar o local com um arquitecto) e arrendar como aplicação de longo prazo;
• ou vender imediatamente a seguir a essas obras, sem arrendar;
• ou vender depois das obras e de ter inquilinos.

Julgo que a melhor política é a de "low cost", permitindo assim vender ou arrendar rapidamente por um preço baixo por comparação com a média do mercado, pois há muita margem de concorrência dado o preço de compra tão baixo. Se se revender, o investimento adicional seria nulo. É a minha opção preferida, com um lucro aceitável mesmo que não seja "estratosférico". Se se optar por algumas obras, há algum tempo e muito maior facilidade para negociar financiamento bancário se for necessário, ou seja, se via investidor ou outras eventuais parcerias não se angariasse o capital necessário (que nunca seria muito). Esta fracção B tem quase 250m2 de área e mais 48m2 de logradouro. Repare-se que, se se arrendasse sem obras, bastaria uma renda de 200 euros por mês para ter já uma excelente remuneração do capital investido! Vendendo, a mais-valia potencial (mesmo neste mercado em crise), é muito atractiva. :-)

PS: Vale a pena visitar também o site da KIVA. Quem não puder ou não quiser entrar neste negócio da reabilitação urbana, tem muitas alternativas lá, com gente a precisar de crédito de pequenos montantes. Aquilo que para nós é pouco, pode ser muito para outros. E todos juntos somos muitos.

PPS: capital angariado, o projecto avançou. :-)