De: Cristina Santos - "Opções de cálculos de reabilitação"
Parecendo-me a informação prestada pelo Francisco muito importante para nós, agora vou falar dos cálculos e apreciações que precedem uma reabilitação.
1- Há 3 alternativas para um imóvel degradado: a demolição e substituição do imóvel; a reabilitação; a continuidade da situação existente e do consequente agravar das situações.
2- A demolição é opção conveniente quando a reabilitação exige um esforço financeiro que ultrapassa 80% do custo da substituição total do imóvel. Isto porque embora a reabilitação aumente o valor patrimonial e de uso do imóvel, a partir de 80% o valor de uso começa a não ser compatível. Uma reabilitação não se compara em durabilidade e funcionalidade com uma obra nova, portanto gastar 90% do custo de uma obra nova a recriar usos que não podem ultrapassar os limites que permitem a «respiração» do prédio só se aplica a património classificado.
3- A reabilitação profunda (investidores) é opção quando o imóvel tem condições para ser reabilitado para novos usos e exigências funcionais pelo menos por mais vinte anos. Como se faz :
- a) calcula-se o valor do imóvel no momento (valor do terreno livre + valor da reposição do imóvel x coeficiente de mercado);
- b) calcula-se o valor de reposição do imóvel novo (valor do custo de edificação de um imóvel novo de iguais características e tipologias x coeficiente de amortização);
- c) a diferença de valores entre a) e b) terá que ser superior em 30%;
- d) calcula-se o valor do imóvel após a reabilitação (valor do terreno + valor do imóvel após a reabilitação x coeficiente de mercado) - (valor terreno e imóvel antes da intervenção + estimativa de obras x amortização) e obtém-se o rendimento - repare-se que tudo depende do tipo de reabilitação, a reabilitação deve ser feita no meio termo, uma reabilitação profunda e requintada geralmente não tem contrapartida no mercado, uma reabilitação pequena também impede o rendimento.
4- A reabilitação para manutenção da ocupação existente (senhorios): nos prédios com inquilinos, a reabilitação tem que ser pensada de forma a prolongar um uso aceitável por mais umas décadas até à necessidade de grandes obras, para estes prédios o que se vai procurar é diminuir os encargos com a manutenção e reparação ocasional - redefinem-se os usos, substituem-se todas as estruturas dos prédios (água, saneamento, electricidade), cobertura, fachadas, serralharias – mas mantém-se toda a estrutura resistente. Neste cálculo o que deve ser tido em linha de conta é o valor das novas rendas - 70% das novas rendas devem pagar o investimento em 8 anos e 30% deve ser o retorno para o proprietário. Em 8 anos o proprietário deve ficar seguro que não terá encargos de manutenção (para além da limpeza de caleiras). Ora 30% pode ser uma taxa aceitável se a comparamos com deixar o dinheiro em contas poupança ou certificados de aforro.
5- A reabilitação para uso privado: neste caso desde que exista possibilidade de comprar o imóvel degradado o investimento é sempre rentável e possível, porque para uso próprio pode optar-se pela simples colocação de vigas de ferro, soalhos em madeira, mantendo compartimentos húmidos no piso térreo, enfim, não há imóveis tão resistentes e bons como os dos nosso Porto, não há aqui limites à criatividade e à economia. Tem sempre valor uma unifamiliar na Cidade do porto seja qual for o valor investido, terá actualização normal de mercado, nunca significando uma perda para o investidor.
6- Agora todos estes factores vão sendo cada vez mais aliciantes conforme se vai propagando a tendência, ou seja, o imóvel e o terreno valem muito mais quando a área em volta está reabilitada. Da mesma forma as rendas rendem mais numa área urbana reabilitada - ou seja, quando mais reabilitação existir, mais longe se pode ir numa obra de reabilitação.
7- A reabilitação é o futuro da nossa cidade, temos agora que aprender estes cálculos, estas regras de mercado e direccionar as nossas perspectivas, efectivamente não há mais espaço livre para construir, a demolição também não garante nada com as novas regras e aliás é um processo moroso e pouco aliciante num grande centro urbano. Portanto investir é agora na época da tendência, quem investir agora respeitando normas e cálculos terá um rendimento superior àquele que vai obter quando a reabilitação for uma prática generalizada.
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Cristina Santos
