De: F. Rocha Antunes - "Apesar das dificuldades, a oportunidade está à vista"
Meus Caros,
Winston Churchill dizia, quando lhe perguntaram se as dificuldades da Segunda Guerra estavam a chegar ao fim, que não, não era o fim, nem sequer era o princípio do fim, mas apenas o fim do princípio das dificuldades. Temos todos de nos preparar para um processo lento e doloroso de ajustamento a uma nova realidade que vai começar a ganhar forma durante este ano de 2009 e cujos contornos finais ainda desconhecemos. Mas a vida não pára por causa disso.
Como a Cristina já aqui referiu, o modelo de oferta de habitação baseado na disponibilidade generalizada de crédito imobiliário está no mínimo moribundo, e não se sabe se por milagre sair do coma se vai estar capaz de voltar a funcionar como antes ou, como é mais provável, terá muito mais limitações do que tinha até ao Verão passado. Isso significa que a oferta de habitação terá de ser feita de outra maneira porque o crédito imobiliário à aquisição vai ser muito mais escasso e ficará reservado a quem tenha muitas garantias para dar. Quem tem mais de 50 anos sabe do que falo.
Assim, a oferta de habitação vai ter de ser criada com os recursos existentes, isto é, com as propriedades actuais e com os investidores que temos. O apelo para investir vai aumentar, porque com taxas de juro perto do 1% (basta esperar um mês ou dois) a remuneração dos depósitos vai ser insuficiente para quem vive desses rendimentos. As propriedades actuais irão aparecer no mercado de arrendamento quer directamente, porque para muitos dos compradores essa vai ser a única forma de não as perderem, quer indirectamente, através dos bancos que tiverem ficado com elas quando perceberem que não há compradores a não ser com um desconto tão grande que mais vale a pena reter as casas por uns anos e arrendá-las.
A Baixa tem neste momento um enquadramento fiscal único: taxas liberatórias de 5% no IRS e nas mais-valias, possibilidade de isenção de IMT na compra e na primeira transacção depois de recuperados os imóveis, reduções muito significativas ou isenções de taxas camarárias. No tempo em que pouca gente pagava impostos que se vissem isto não era grande vantagem, mas agora é.
O grande problema para os pequenos investidores é conseguirem entender-se com os proprietários acerca do valor actual dos prédios. A forma de ultrapassar isso é encontrar uma modalidade que permita remover esse bloqueio. Os proprietários querem um preço elevado porque estão a prescindir da valorização futura que pressentem que o imóvel pode ter e querem receber enquanto são eles a determinar o destino do prédio. A solução parece-me ser a de adiar esse problema, através da associação a um investidor que tenha capital para financiar a reabilitação do prédio e que possa ficar dono de parte do mesmo sem ter de o comprar. O proprietário perde um pouco do prédio mas ganha apartamentos reabilitados que no futuro poderão vir a valer a tal fortuna mas entretanto geram rendimento que se veja, e o investidor pode converter o seu investimento em habitação de rendimento como pretendia sem ter de comprar o prédio todo antes.
As modalidades de associação entre proprietários descapitalizados e investidores particulares são imensas e estão apenas dependentes do realismo e do pragmatismo dos interessados. Os graus de reabilitação necessários são muito diferentes, há casos em que é preciso um investimento muito grande mas há casos em que uma pequena intervenção basta para dotar de condições mínimas de habitabilidade os antigos apartamentos entretanto transformados em escritórios. Podemos ter proprietários a associarem-se a investidores na recuperação de um prédio e dividirem na proporção os apartamentos recuperados. Podem ser criados fundos de investimento informais, ou mesmo cooperativas, que se dediquem à reabilitação de um prédio de cada vez. Podem investir directamente em Fundos Imobiliários que se dediquem à reabilitação. A oferta de profissionais preparados trabalharem para terceiros não é grande mas já não é inexistente.
A necessidade aguça o engenho, e a Baixa tem condições únicas para beneficiar da necessidade que vai passar a ser a criação de oferta residencial para arrendamento. O trabalho é muito, mas tem a vantagem de ter cada dia mais futuro. O que nos tempos que correm não acontece com frequência.
Francisco Rocha Antunes
Gestor de Promoção Imobiliária
