De: Manuel Moreira da Silva - "Perequação - o caso do Plano de Pormenor das Antas"

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Submetido por taf em Terça, 2007-09-11 07:41

Caro TAF

Ainda no âmbito da perequação era importante, para alargar o âmbito da discussão e melhorar a prática deste instrumento legal, fazer uma avaliação ao processo do Plano de Pormenor das Antas e perceber porque é que a taxa do custo de urbanização relativo às infra-estruturas gerais da cidade não foi aplicada, ao contrário do que me parece propor a legislação em vigor, à data e neste momento. Na situação em causa, que penso ter sido a primeira no município do Porto, a necessidade de rapidez para ter a infra-estrutura pronta a tempo do Euro 2004 parece ter impedido a adequada aplicação da lei.

Quanto à observação que fez no fim do post de F. Rocha Antunes "Compensações II", sobre o aumento do índice médio de construção na zona da Avenida Nun'Álvares, é possível que tenha acontecido porque, pelo que penso conhecer do plano de pormenor das Antas, isso aconteceu para que se pudesse financiar toda a infra-estrutura que se construiu e vai construir - Alameda, ruas, túneis, metro, centro de saúde, escola, etc. - evitando ter que onerar a câmara com esse custo. O efeito é evidente para quem lá passe agora e mais evidente se tornará quando a construção dos edifícios estiver completa - o aumento da capacidade construtiva da zona - como se pode ver aqui, onde é pena que faltem elementos da envolvente, para além da torre das Antas e de algumas casas no limite Sul para que se possa comparar volumetrias.

Quanto ao caso da UOPG1 - Avenida Nun'Álvares, e aos comentários que agradeço ter-me feito, gostaria de dizer o seguinte:

  • - É natural que o RJIGT e o RJUE e toda a legislação sobre a gestão do território dêem poder discricionário às administrações municipais para as aplicarem ao seu território - como deve ser, já que se espera que tenham um conhecimento mais adequado da realidade local.
  • - No meu entendimento, a taxa de 50 euros/m2 de a.b.c. a que chegaram os autores do livro que referi (Perequação - taxas e cedências) vem por acréscimo da T.M.I. dos regulamentos municipais (que existe em qualquer obra particular e não exclusivamente nas que aumentam a capacidade de edificação dos terrenos), pretendendo, como fazem os autores do plano de Évora, criar bolsas de terrenos de propriedade municipal que permitam à Câmara controlar o desenvolvimento da cidade. A tradução disto, que me parece o entendimento da lei mais vantajoso para o bem público, e completamente contrário a décadas de prática no nosso país, é que um dado terreno que valia X, ao passar a valer 50X com um novo Instrumento de Gestão Territorial (PDM, PP, PU, ...) gerará tendencialmente para o bem público (que foi quem gerou a mais valia, administrativamente) 49X de mais-valias, neste caso, se todos os proprietários fossem privados, dá mais ou menos 11 milhões e meio de euros (quase duas vezes o que a câmara vai receber a 30 anos pelo Palácio do Freixo, para lembrar aqui o assunto dos meus primeiros posts a que quase ninguém liga). Ou seja, o privado não ganha nada administrativamente e as mais-valias administrativas são propriedade do Estado (todos nós). Este entendimento tenho-o através da extrapolação do princípio da Igualdade consagrado na Constituição, bem como com a leitura destes dois livros que referi e de outros, por exemplo do professor Fernando Alves Correia, e penso que será uma boa maneira de anular as pressões que rodeiam a elaboração dos Instrumentos de Gestão Territorial. A ser aplicado este entendimento na cidade do Porto, os ditos "direitos adquiridos" que compreendo que os proprietários em causa consideram ter, porque negociaram aqueles terrenos por valores absolutamente extraordinários, são muito menores que o que seria expectável antes do RJIGT (380/99) - mas embora compreenda o drama de quem pagou milhões, pensando receber ainda mais milhões, se ver obrigado a ceder uma parte significativa da sua propriedade para ter direito às mais-valias administrativas, sob pena de ser expropriado por utilidade pública (porque a legislação que enquadra os Instrumentos de Gestão Territorial prevê neste caso a OBRIGAÇÃO de construção, para limitar a retenção especulativa de terrenos), este drama NÃO é razão para a Câmara não fazer o que deve ser feito e o que, no meu entendimento, está na legislação. A Câmara de Évora já começou há alguns anos a aplicar este princípio e os resultados estão à vista, é uma importante proprietária de terrenos na cidade e consegue controlar com eficácia as especulações no seu território. Imagine quanto não seria construído à custa das mais-valias administrativas que a Câmara do Porto está a gerar naqueles terrenos (e que, repito, não são direitos adquiridos dos proprietários, ao contrário do entendimento anterior a 1999).

E já agora, deixo alguns bitaites sobre o desenho da nova avenida:

  • - Tem uns raios de curvatura que parecem de uma auto-estrada;
  • - A articulação com a Avenida da Boavista é surreal (apesar de este ser um desenho prévio, como princípio parece pretender expropriar apenas o quintal de uma casa para arranjar um buraco para se chegar lá);
  • - Não me parece adequado passar de Frente Urbana Contínua para Habitação de Tipo Unifamiliar e vice-versa ao longo da Avenida, preferia ver uma Frente Urbana Contínua ao longo de toda a Avenida, com a altura que se entenda adequada para a zona, para a largura da Avenida, ...

Por favor alguém fale sobre o Palácio do Freixo. Pode ser que a Câmara se sinta tentada a cobrar os 50 euros/m2 de a.b.c. (11,5 milhões de euros) que merece na UOPG1 e os use para entrar numa guerra de licitações com o grupo Pestana pelo imóvel.

Manuel Moreira da Silva
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Nota de TAF: sobre a Av. Nun'Álvares, vale a pena ler esta sugestão da recta da meta. ;-)