De: José Ferraz Alves - "Ainda e sempre a reabilitação urbana"

Existe uma falha de mercado, justificadora da intervenção pública, no financiamento a obras de reabilitação de prédios arrendados, cujo habitante não é o proprietário. Não existe a prática dessas obras serem assumidas pelo arrendatário, sendo que muitas vezes o senhorio não recebe rendas cujo valor compense a realização dessas obras. Não existe ainda a percepção de que possa ser uma operação rentável para ambas as partes, o que é errado.

O sistema financeiro não promove o crédito para obras de beneficiação de habitações, no caso dos proprietários serem distintos dos arrendatários. A prática passa por exigir garantias reais, ou pessoais, que podem não existir. O que proponho é uma partilha do risco e ganho, com um Fundo de Garantia ao financiamento de obras de reabilitação assumidas pelos arrendatários. É necessária a intervenção pública (associada aos Fundos Jessica, por exemplo, ou do novo Quadro Comunitário) nesta falha de mercado. Acresce a pouca criatividade que este Fundo Jessica tem apresentado. Na prática, é apenas mais uma linha de financiamento dedicada a quem pode apresentar garantias e modelos empresariais associados à candidatura.

Tenho a experiência de ter negociado uma renda mensal de 50% do seu valor de mercado de arrendamento, com a em contrapartida de realizar as obras de beneficiação. Mostrou-me que é possível reabilitar com encargos de 1/3 da opção pela compra mais obras. Admitindo um apartamento que custaria 100 mil euros e obras de 30 mil euros, teríamos um encargo bancário mensal de 700 euros, a 30 anos e à taxa de juro de 5%. Caso a opção fosse exclusivamente a realização de obras, o encargo bancário, com estas, seria de 160 euros.

O passo seguinte seria a negociação de uma renda com o senhorio, de modo a que ambos lucrassem. De facto, para o próprio proprietário, esta opção permite-lhe a reabilitação de algo que é seu. Com 15 milhões de euros, de um Fundo de Garantia, seria possível reabilitar 500 edifícios e trazer mil a dois mil jovens para o centro da cidade, com um encargo mensal, para estes, inferior a 400 euros. Lembro que Fundo de Garantia não é crédito vivo, é apenas risco de cobertura. Multiplique-se por 10 e vejam os resultados. Com impacto sobre a actividade económica e potenciada pela Câmara Municipal do Porto e Misericórdia do Porto.