De: David Afonso - "A propósito de reabilitação urbana"
1. Reabilitação: De nihilo nihilum
A reabilitação urbana está mesmo na moda. Apesar da unanimidade que parece se ter gerado em torno deste tema, será sempre aconselhável tentar exercitar o espírito crítico. Pela minha parte, sou céptico quanto à capacidade da reabilitação urbana, tal como aparece no discurso dominante, regenerar por si só a economia e o tecido social das nossas cidades. Não se trata do equivalente à descoberta do petróleo - como alguns discursos mais empolgados querem fazer crer - e nem é o início de uma nova era das nossas cidades. Peço que não se deixem enganar pelo tom que estou a dar a estas palavras, sou optimista por natureza. Simplesmente sou um optimista muito terra-a-terra, ou seja, considero que a condição necessária para avaliar a bondade de uma ideia é averiguar se parte de um conhecimento efectivo e factual da realidade. Ora, a minha experiência diz-me que há demasiada ingenuidade e wishful thinking nas abordagens à reabilitação urbana que são veiculadas pelos media. A hipótese simpática de uma reabilitação grátis até poderá ser considerada, mas ficará dependente da cedência de edifícios por parte das entidades públicas e da disponibilidade das empresas de materiais de construção para embarcarem em operações de marketing. De resto, parece-me que esta hipótese ignora muitos outros encargos e responsabilidades. Por outro lado, a chamada “reabilitação low cost” aparece como uma solução sedutora, mas tal como reconheceu um dos promotores deste negócio, trata-se de uma abordagem limitada na medida em que abrange apenas o universo muito restrito de edifícios em bom estado de conservação e totalmente livres de inquilinos. Neste caso, “low cost” não passará de um inteligente exercício de branding empresarial. Claro que é possível uma solução como a que foi proposta pelo Vítor, mas as condições da sua aplicabilidade, tal como muito bem explicaram a Charlotte e o Pedro, não são razoáveis. Admito que, em algumas situações pontuais, com uma confluência improvável de factores, poderia ser uma solução interessante, mas nunca generalizável.
2. Reabilitação ad infinitum
Todas estas propostas, aliás, não deixam de ser boas ideias, simplesmente de nada ou pouco nos servem porque se concentram na excepção e a reabilitação urbana não deve ser a excepção (se bem que cada edifício de um centro histórico deva ser tratado como excepcional) mas a norma na gestão dos centros urbanos. A nova retórica instituída pelos principais protagonistas (políticos, técnicos, corporações profissionais...) reduz a reabilitação urbana a uma oportunidade de negócio, uma espécie de onda pronta a ser cavalgada. No entanto, como se sabe, as vagas, por maiores que sejam, acabam sempre por passar para dar lugar a outras. É certo que ninguém pode negar a evidência da degradação dos centros históricos e dos índices de reabilitação ridículos, mas é precisamente por esse motivo que a reabilitação urbana não poderá ser reduzida a uma mera oportunidade de negócio, uma janela de oportunidade única e irrepetível. Só no centro histórico do Porto existiam mais de cinco centenas de edifícios em mau estado de conservação e muitos mais exigem intervenções com alguma relevância e, no futuro, pela ordem natural das coisas, será a vez de outros tantos. Não é uma situação que conheça um princípio e um fim, mas uma tarefa infinita, sisífica, que transcende as questões meramente técnicas e as circunstâncias económicas. Quem entrar no sector, deve ter a consciência de que entra para ficar porque esta actividade não é um entretém enquanto a crise não vai embora. Não é na reabilitação urbana que se vão reciclar os maus profissionais e as empresas habituadas a outra vida. A reabilitação urbana é um nicho que tem condições para crescer e de se tornar num negócio sustentável, mas não salvará, por si só, a nossa economia e para se ressuscitarem as cidades, infelizmente, não basta cuidar do património edificado. É preciso saber habitá-las.
3. Reabilitação: algumas sugestões
Para a reabilitação urbana funcionar não é preciso reinventar a roda. Os principais estrangulamentos são mais do que conhecidos e duas medidas poderiam ser suficientes para se desencravar o processo: liberalização total do arrendamento e aumento da pressão fiscal sobre os proprietários de edifícios devolutos. A liberalização das rendas, por motivos de ordem social, deve ser implementada com as cautelas necessárias. O estado dificilmente poderá suportar os custos sociais da liberalização das rendas, pelo que seria de estudar a criação de um fundo de compensação para os arrendatários que não estejam em condições de acompanhar a subida dos preços da habitação. Este fundo de compensação poderia ser constituído a partir de uma percentagem sobre todos os contratos de arrendamento. Acredito que tal medida seria muito mais proveitosa para a economia nacional do que a cobrança de I.V.A. sobre os arrendamentos e resolveria o nó górdio que atrapalha a transição para um mercado aberto sem perder de vista a equidade social. No que diz respeito ao aumento da pressão fiscal sobre os proprietários que insistissem em manter o seu património inactivo, os valores deveriam ser bastante penalizadores e actualizados semestralmente. Os proprietários teriam de fazer prova da sua intenção em colaborar com o processo de reabilitação, inscrevendo a sua propriedade num gabinete de gestão local, o qual se encarregaria de encontrar a melhor solução para cada caso. Caso contrário, se optassem pela inoperância, seriam taxados em valores revistos em crescendo em cada semestre. Convém dizer que tudo isto não passa, mesmo assim, de uma simplificação, já que existem variáveis que também pesam e entravam o normal funcionamento das coisas. Sabemos que as entidades envolvidas na reabilitação urbana, não obstante a evolução recente com as SRUs, ainda não funcionam na sua plenitude, gerando desconfiança nos investidores. Custos adicionais, conflitos de interpretação dos projectos entre entidades que deveriam trabalhar em consonância, atrasos nos tempos de resposta (já para não falar dessa instituição nacional que é o mês de Agosto em que ninguém consegue fazer nada porque os serviços pura e simplesmente ficam paralisados), falta de transparência nos pareceres (seria uma excelente medida se, por exemplo, o IGESPAR fosse obrigado a publicar online todos os pareceres que dá, de maneira a, pelo menos, tentarmos perceber para que lado sopra a decisão discricionária dos seus responsáveis), estratégia de reabilitação excessivamente centrada nos grandes investidores merecendo uma correcção no sentido de se reconcentrar no pequeno investidor e na intervenção lote a lote e, para não me estender muito mais, a letargia dos profissionais do sector, incapazes de assumir um maior protagonismo, limitando-se a seguir as políticas definidas em vez que explorarem outros caminhos, nomeadamente através de parcerias e projectos colaborativos. Muito mais haveria a dizer, mas em breve terei novidades quanto a este tema.
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David Afonso
