De: TAF - "ADDICT, reabilitação, capital, ..."

Uma nota rápida sobre o Clube ADDICT de Sexta-feira passada.

Do ponto de vista do contacto com investidores, este encontro de que fui co-organizador foi um total e absoluto flop: não apareceu um único... Nada que não estivesse à espera. No entanto acho que valeu bem a pena a iniciativa. Por um lado a minha tese de que faltam investidores ficou mais que provada, o que permite começar a envolver outras pessoas/entidades numa procura sistemática de soluções para esse problema. Por outro lado porque se conheceram muitas pessoas (um número elevadíssimo de participantes!) que poderão passar a trabalhar de forma mais coordenada, e cujo interesse na Baixa e no Centro Histórico (mas também fora do Porto) ficou perfeitamente evidente.

Mas atenção: na reabilitação urbana não há "vitórias morais". Ou se conseguem resultados palpáveis, ou fracassamos. Na presente conjuntura há vários fenómenos que se verificam em paralelo:

• faltam habitações e espaços de trabalho com custos suficientemente baixos para os potenciais ocupantes;
• há muito espaço desocupado e por reabilitar no centro das cidades (mas não só), que constitui um custo e uma preocupação para os proprietários, em vez de ser uma fonte de receita;
• há falta de emprego, incluindo na área da construção civil, e de obras para executar;
• os detentores de capital próprio significativo (ainda há bastantes) não têm aplicações atractivas para ele, pois a remuneração proporcionada pelas aplicações financeiras convencionais é agora muito baixa.

Pensar-se-ia que este é o "caldo de cultura" ideal para o surgimento de operações de reabilitação urbana numa filosofia "low-cost". E de facto é, mas elas têm tido enorme dificuldade em arrancar, principalmente por falta de capital para investir: os potenciais investidores não investem. Porquê? Só encontro uma explicação: falta de comunicação entre quem tem liquidez e quem sabe como a aplicar/gerir neste contexto. Foi esse bloqueio que tentámos remover com esta iniciativa organizada pela ADDICT e por alguns dos seus sócios. Falhámos.

Não se pretendeu apresentar uma receita "pré-cozinhada" aos potenciais investidores, nem impor um modelo de intervenção específico. Haverá quem prefira pegar em edifícios pequenos para fazer T0s, haverá quem esteja focado em apartamentos maiores para famílias com filhos, haverá quem se foque em alojamento turístico, haverá quem aposte nos espaços de trabalho. O que se pretendeu foi juntar competências complementares de quem tenha perspectivas compatíveis. Por exemplo um proprietário de um prédio abandonado que gostasse de o recuperar para gerir um pequeno negócio de arrendamento a estudantes, e que estabelece uma parceria com um investidor que considera atractivo esse mercado. Ou uma construtora que gostaria de realizar uma obra de raiz num terreno livre de um centro urbano mas, apesar de ter procura, está sem capacidade de financiamento e por isso junta-se a quem a tenha. Ou seja, podem existir estratégias de intervenção muito diferentes.

Desafiámos por isso a sociedade civil a encontrar as suas próprias soluções, sem esperar apoios públicos nem "grandes estratégias" dos decisores políticos. Continuam a existir dificuldades relevantes, como regulamentos desadequados, a velhinha lei das rendas, a Justiça que não funciona, etc. Daí a vantagem de parcerias com quem está no terreno, que conhece os condicionalismos legais e técnicos, que sabe como integrar as questões sociais no próprio projecto (que tem de ser muito mais do que apenas promoção imobiliária para ser sustentável do ponto de vista económico, social e ambiental).

O perfil dos investidores que me parece mais apropriado é o de pessoas individuais com liquidez elevada, não o de investidores institucionais. A dimensão típica dos negócios aqui em foco estará entre os 100.000 e 1 milhão de euros. Estes empreendimentos são de "capital intensivo" e, também por isso, saem geralmente fora do âmbito de intervenção do "capital de risco". Há aqui muito de "empreendedorismo social", também. Não se trata de filantropia, mas sim de iniciativas em que o lucro é necessário mas visto como ferramenta de intervenção social, e não como objectivo só por si.

Resumindo: na minha opinião este Clube ADDICT provou que temos tudo o que é indispensável, menos os investidores. Vamos então à procura deles. Em Portugal ou no estrangeiro.

PS: A propósito de reabilitação - o Mosteiro de Santa Clara, em Vila do Conde, "está a ser ocupado por grupos de delinquentes que, entre outras coisas, fazem pequenas fogueiras e queimam fios de cobre no interior". Coisa pouca.