De: TAF - "Reabilitação Alternativa: Arquitectura bottom-up e low-cost"

Programa e inscrições aqui.

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Participo activamente na organização deste evento, até porque sou sócio da ADDICT. Da minha experiência pessoal, já com bastantes anos de interesse e intervenção no assunto, verifico que a principal barreira à Reabilitação Urbana (uma indústria criativa!) é neste momento apenas a indisponibilidade de capital dos empreendedores. Já não se trata de complicações regulamentares, nem da velhinha lei das rendas, nem de falta de oportunidades, nem de dificuldade em rentabilizar os investimentos. Apenas, e tão só, falta de capital. Alguns dos outros factores poderão subsistir em maior ou menor grau, mas nenhum deles é intransponível. Pelo contrário, em alguns casos concretos a rentabilização do investimento, por exemplo, é até simples de conseguir. Acontecem contudo 3 fenómenos que têm impedido o avanço da reabilitação.

1) Crédito bancário indisponível. Pelas razões sobejamente conhecidas, muitos bancos pura e simplesmente não emprestam para este fim. Outros emprestariam (mesmo a taxas elevadas) na condição estrita de haver garantias patrimoniais adicionais que o promotor possa prestar. Ou seja, não basta a hipoteca do imóvel e da obra posterior, mesmo nos casos em que a avaliação do imóvel é muitíssimo superior ao crédito solicitado. Assim, só empreendedores com significativo património pessoal têm acesso a crédito bancário.

2) As potenciais parcerias com investidores institucionais (fundos, sociedades de investimento, etc.) não têm funcionado para casos de empreendimentos de dimensão pequena (100.000 a 1.000.000 de euros), que são as oportunidades mais frequentes. Este tipo de negócio (que no fundo é tanto negócio como intervenção social) exige um tipo de flexibilidade e um envolvimento directo que não é compatível com o hábito (e mesmo com as compreensíveis exigências de funcionamento) de uma entidade deste tipo.

3) Os detentores individuais de capital próprio suficiente não se têm mostrado interessados em estudar e construir casos concretos de reabilitação em conjunto com os promotores. Este negócio exige tempo, atenção e disponibilidade para perceber as características do local a recuperar e dos futuros ocupantes a que se destina.

Espero que este Clube ADDICT no próximo dia 18 permita a junção de competências complementares e a atracção de capital para projectos concretos no Norte de Portugal e em particular no Centro Histórico do Porto. Acrescento, já agora, que a Reabilitação Urbana não é a área de negócio mais adequada para capital de risco: nem o risco é grande, nem existem perspectivas de se obter lucros fabulosos. Sublinho contudo que não está em questão a viabilidade económica deste tipo de empreendimentos (dispensam-se apoios a fundo perdido, juros bonificados, etc., etc.). Precisa-se urgentemente de investidores individuais com capacidade financeira adequada e vontade real de fazer negócios que, sem equivaler ao Euromilhões, podem proporcionar rentabilidades muito interessantes.