De: TAF - "O novo mundo da Perequação"

Continuando o trabalho de casa, eis as conclusões das minhas leituras e meditações. Sugiro uma passagem prévia pelos artigos 135.º a 142.º do RJIGT.

1 - Não me tinha anteriormente apercebido de que, tal como o Francisco explicou, há nas UOPGs uma edificabilidade média que constitui um direito dos proprietários dos terrenos. Leia-se o PDM, quando trata os "Critérios de perequação":

"- Artigo 85.º - Mecanismos de perequação -
1 — Os mecanismos de perequação a aplicar nos instrumentos de planeamento previstos nas UOPG e unidades de execução referidas no artigo 84.º são os definidos nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 138.º do Decreto-Lei n.o 380/99, de 22 de Setembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.o 310/2003, de 10 de Dezembro.
2 — Para efeitos do número anterior, considerar-se-á o índice médio de utilização (construção) de 0,67 e a cedência média de 0,37, com excepção da UOPG 6 (Parque Ocidental) e da UOPG 23 (Parque Oriental), para as quais os referidos parâmetros estão definidos nos planos respectivos.

- Artigo 86.º - Aplicação -
1 — É fixado, para cada um dos prédios abrangidos pelas UOPG e unidades de execução, um direito abstracto de construir dado pelo produto do índice médio de construção pela área do respectivo prédio, que se designa por edificabilidade média.
2 — Nas áreas de protecção de recursos naturais e para efeitos perequativos, face à sua vinculação situacional, a edificabilidade média é de 25% da calculada em acordo com o número anterior.
3 — A edificabilidade de cada prédio é a estabelecida pelos instrumentos de execução previstos na lei a elaborar no âmbito das UOPG ou unidades de execução, tendo como referência o zonamento indicativo constante da planta de ordenamento-qualificação do solo do PDMP.
4 — As compensações decorrentes dos desvios relativos à edificabilidade média e cedência média regem-se pelo disposto nos artigos 139.º e 141.º do Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de Setembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.o 310/2003, de 10 de Dezembro.
5 — Quando o proprietário ou promotor, podendo realizar a edificabilidade média no seu prédio, não o queira fazer, não há lugar à compensação a que se refere o n.º 4 do presente artigo."

2 - Independentemente de ser ou não justa esta situação estabelecida pelo PDM, o facto é que com a perequação (pelo menos tanto quanto eu percebo) dentro de cada UOPG, em termos de capacidade de construção, já não há locais bons nem locais maus: passaram a valer todos exactamente o mesmo por metro quadrado! Claro que sobram os factores subjectivos de localização para fazer a diferença entre as propriedades.

3 - Se houver alterações nos limites da UOPG-1, como a Câmara implicitamente propõe na única Unidade de Execução (UE) que lhe corresponde, há também mudanças (para cima ou para baixo) no valor dos espaços que passam para fora e nos que entram.

4 - No caso de prejuízo para os proprietários que sejam excluídos da UE, isso dar-lhes-á direito a uma indemnização nos termos do artigo 143.º do RJIGT:

"- Artigo 143.º - Dever de indemnização -
1 — As restrições determinadas pelos instrumentos de gestão territorial vinculativos dos particulares apenas geram um dever de indemnizar quando a compensação nos termos previstos na secção anterior não seja possível.
2 — São indemnizáveis as restrições singulares às possibilidades objectivas de aproveitamento do solo, preexistentes e juridicamente consolidadas, que comportem uma restrição significativa na sua utilização de efeitos equivalentes a uma expropriação.
3 — As restrições singulares às possibilidades objectivas de aproveitamento do solo resultantes de revisão dos instrumentos de gestão territorial vinculativos dos particulares apenas conferem direito a indemnização quando a revisão ocorra dentro do período de cinco anos após a sua entrada em vigor, determinando a caducidade ou a alteração das condições de um licenciamento prévio válido.
4 — Nas situações previstas nos números anteriores, o valor da indemnização corresponde à diferença entre o valor do solo antes e depois das restrições provocadas pelos instrumentos de gestão territorial, sendo calculado nos termos do Código das Expropriações.
5 — Nas situações previstas no n.o 3, são igualmente indemnizáveis as despesas efectuadas na concretização de uma modalidade de utilização prevista no instrumento de gestão territorial vinculativo dos particulares se essa utilização for posteriormente alterada ou suprimida por efeitos de revisão ou suspensão daquele instrumento e essas despesas tiverem perdido utilidade.
6 — É responsável pelo pagamento da indemnização prevista no presente artigo a pessoa colectiva que aprovar o instrumento de gestão territorial que determina directa ou indirectamente os danos indemnizáveis.
7 — O direito à indemnização caduca no prazo de três anos a contar da entrada em vigor do instrumento de gestão territorial ou da sua revisão."

5 - Em caso de benefício dos proprietários pelo facto dos seus imóveis entrarem ou sairem da UE, não encontrei compensação prevista nos mecanismos de perequação para essa mais-valia (esses mecanismos aplicam-se apenas no âmbito dos planos de pormenor ou das UE, e não nas "entradas" ou "saídas"). Mas ela deveria existir, a favor da cidade.

6 - Uma clarificação adicional: nos artigos 29.º e 30.º do PDM diz-se que "As áreas de urbanização especial correspondem a áreas de expansão habitacional ou de reconversão urbanística, para as quais é indispensável a definição detalhada da sua concepção e forma de ocupação com recurso ao desenho urbano, estando inseridas em unidades operativas de planeamento e gestão (UOPG). (...) Os parâmetros urbanísticos admitidos para as áreas de urbanização especial são os estabelecidos para a UOPG em que se integram (...)."

7 - Tenho uma ou outra dúvida sobre quando é que algumas regras se aplicam a "Unidades de Execução" ou a "UOPGs". Terá que ficar para estudo posterior mais aprofundado.