De: TAF - "O que falha na Reabilitação do Porto?"

A propósito da conferência de hoje à noite sobre a Reabilitação da Baixa, gostava de partilhar algumas conclusões fruto da minha experiência particular.

1) Há procura de imóveis na Baixa. Não faltam interessados em vir morar para a Baixa ou em estabelecer lá negócios. Eu conheço pessoalmente muita gente nessas condições e não faltam indicações de que assim é: veja-se o sucesso da venda das habitações da SRU na Rua das Flores, observe-se a atenção que o projecto Loop desperta, constate-se o dinamismo que nasce na Rua do Almada.

2) Há oferta de imóveis para recuperar/demolir na Baixa. Nesta altura meia Baixa está à venda, mas o preços pedidos são na maior parte dos casos muito exagerados - os proprietários estão a contar “ganhar o Euromilhões” com as suas velharias…

3) O problema: na prática, e com algumas excepções (os quarteirões das Cardosas e de D. João I são duas delas), não há capital para investir na Reabilitação. Passo a explicar porquê.

Quem seriam os candidatos a promotores imobiliários de empreendimentos na Baixa?

• a) A própria SRU e a Câmara – não têm dinheiro nem capacidade de gestão para isso.
• b) O Estado (Administração Central) – não investe no Porto a menos que a isso seja obrigado, e não há quem o obrigue – sozinho também não saberia o que fazer.
• c) Os proprietários – em geral não têm visão, nem capacidade de gestão, nem idade para se lançarem em “aventuras” num tipo de projecto no qual não têm experiência. Além disso valorizam demais as suas propriedades no estado em que estão actualmente, o que impede o estabelecimento de parcerias com terceiros.
• d) Investidores “institucionais” – têm receio das dificuldades (incerteza de prazos, complexidade da legislação, desconhecimento do mercado, inquilinos existentes) e não encontram oportunidades de negócio com dimensão suficientemente grande para ser atractiva.
• e) Empreendedores privados com capital próprio – partilham algumas das características dos “proprietários” e dos “institucionais”. Teriam supostamente as condições para tomar decisões de forma ágil e arriscar com competência, mas preferem esperar para ver. Não gostam de estabelecer parcerias, que teriam dificuldades em gerir, e preferem actuar sozinhos.
• f) Empreendedores privados sem capital próprio – têm a agilidade, a vontade e a competência para lançar projectos bem sucedidos, mas não conseguem vencer a barreira do financiamento – a banca não dá crédito sem haver algum capital próprio, e eles não conseguem concretizar parcerias com investidores privados que disponibilizem esse capital próprio.

Nesta fase da reabilitação da Baixa do Porto, acredito que a chave para a mudança residirá principalmente na cooperação entre empreendedores privados - os casos e) e f) -, juntando as competências e dinamismo ao capital e experiência. É preciso que estas conferências ou jornadas sirvam como catalizadores de novos negócios num tempo em que o mercado imobiliário ainda não funciona de forma eficiente. É também nestes tempos que se conseguem fazer grandes negócios: quem avança primeiro… ;-)