De: Cristina Santos - "Banca e a Reabilitação"

A Banca «normal» não tem resposta adequada ou sequer estudada para a promoção imobiliária na área da reabilitação, os cálculos ao financiamento têm por base critérios de promoção à construção nova (CPI), ou seja, compra de terreno, aprovação de projecto e financiamento.

Obviamente que este tipo de formula não se adapta ao conceito de reabilitação. Num projecto de construção nova o valor do terreno é diminuto, e o valor substancial reside na construção; na reabilitação é exactamente ao contrário, o valor substancial é a compra do edifício que por ser passível de reabilitação torna o custo das obras substancialmente inferior.

A aprovação do financiamento à promoção imobiliária incide sobre um projecto aprovado; no caso da reabilitação ninguém poderá aprovar um projecto sem que antes proceda à aquisição do edifício. E o valor de um edifício na Baixa do Porto tem um peso efectivo em todo o processo. O problema é semelhante no que diz respeito ao leasing.

No caso do Porto a situação é grave, a maioria dos interlocutores bancários desconhece o projecto Porto Vivo, não há ainda bases concretas que sustentem o sucesso da iniciativa da SRU, os protocolos estabelecidos entre a Porto Vivo e banca são tidos como vulgares, uma vez que versam apenas a aquisição de casa própria, que só servirá o mercado da habitação unifamiliar em que o promotor é o próprio habitante, ou então o proprietário do edifício que ao fim de 20 anos de abandono até se pode lembrar de reinvestir naquilo que deixou ruir.

Ou seja, a SRU estabeleceu protocolos que possibilitam a compra de um edifício através do crédito habitação, mas não aceitou qualquer tipo de protocolo que facilitasse a vida dos pequenos promotores. De uma forma geral o que acontece é que os bancos só financiam em 70% a compra do edifício, e só o fazem depois de efectuarem as devidas avaliações sobre o imóvel, que custam em média 1.000 euros.

Vamos supor que mandávamos avaliar um edifício que pretendemos comprar, o banco não dá qualquer contrato ou documento vinculativo antes da avaliação. Pagávamos 1.000 euros, mandávamos avaliar e o banco decide que afinal só empresta 50% do valor previsto, dado que o imóvel não tem licença de habitabilidade, está devoluto e sem projecto aprovado. Insistimos que não pode ser esse o valor da avaliação do imóvel, uma vez que o prédio está numa Zona prioritária que será reabilitada, que será feito um projecto de reabilitação mal se compre o edifício, etc etc etc. Isso não significa nada, se não estamos contentes com esse banco resta-nos procurar outro, pagar nova avaliação e sujeitarmo-nos ao mesmo.

Então qual seria a solução? A solução passa pela Porto Vivo estabelecer protocolos com a Banca, que garantam aos pequenos promotores a possibilidade de obter um crédito para promoção imobiliária, atendendo a todo o projecto previsto, à força da SRU e às perspectivas de rentabilização. Enquanto isso não for feito, a única hipótese para os pequenos investidores é comprar edifícios através do crédito a Habitação, depois reabilitá-los, transformá-los em propriedade horizontal, vender algumas fracções e pagar N de indemnizações ao banco por amortização antecipada.

Quanto à notícia indicada por Manuela Regueiras, é muito simples: antes de iniciar qualquer reabilitação num prédio é preciso efectuar o levantamento dos prédios vizinhos, uma máquina fotográfica que registe o antes e depois; e quando se reabilita um prédio meeiro é quase obrigatório roubar no espaço interior e criar uma parede dupla que evite os problemas que o proprietário refere na notícia. Prevenir, amigos, nunca se sabe se as vigas do nosso prédio não sustentam as paredes do prédio vizinho. Depois há também os pedidos de vistoria que se podem solicitar à CMP. Há problemas sim, mas não vamos exagerar, é certo que muitas reabilitações arrasam as contruções vizinhas, é preciso deixar de olhar para o nosso umbigo e, já que vamos reabilitar, tenhamos sempre em conta o que nos rodeia e os estado que apresenta. Se reabilita o seu telhado que tem meação com o telhado vizinho é natural que tenha que arranjar parte do telhado vizinho. E isso quê? custa mais 200 euros, mas poupa 1000 no futuro.